შესაძლებელია თუ არა ბინის გაყიდვა რეგისტრირებულ პირთან? რეგისტრირებულ მოქალაქესთან ბინის გაყიდვის ნიუანსი
ხშირად, ბინის ყიდვისას აღმოჩნდება, რომ მასში რეგისტრირებული მოქალაქეები არიან. მნიშვნელოვანია იცოდეთ არა მხოლოდ ვინმე არის თუ არა რეგისტრირებული საცხოვრებელ ფართზე, არამედ ასევე რა უფლებები აქვთ მათ.
სხვათა შორის, გინახავთ რამდენი დოლარი უკვე ღირს? დაიწყეთ ფულის გამომუშავება გაცვლითი კურსის სხვაობაზე აქ!
რეგისტრირებულ მოქალაქესთან ბინის გაყიდვის ნიუანსი
1. რეგისტრირებული პირის იურიდიული სტატუსი საცხოვრებელ უძრავ ქონებაში
მყიდველმა, გარიგების პირობების შეთანხმებაზე, უნდა შეამოწმოს ქონების იურიდიული სისუფთავე. ამ დროს შეიძლება ნაპოვნი ლატენტური დატვირთვა... ასე ეწოდება რეგისტრირებულ პირთა ყოფნას.
არსებობს რამდენიმე მახასიათებელი, რომელიც განსაზღვრავს მოქალაქეთა სამართლებრივ სტატუსს:
- დროებითი რეგისტრაცია ხორციელდება ყოფნის მისამართზე. ასეთი რეგისტრაცია იძლევა მხოლოდ საცხოვრებელი ფართის გარკვეული პერიოდის გამოყენების უფლებას;
- მუდმივი რეგისტრაცია. ამგვარი რეგისტრაციით მოქალაქეებს უფლება აქვთ გამოიყენონ უძრავი ქონება შეუზღუდავი ვადით. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ეს ითვალისწინებს ბინაში მუდმივად ცხოვრების უფლებას.
თუ ქონების საგულდაგულო შემოწმების დროს, დროებითი რეგისტრაციის მქონე პირები, ბინის გარიგებისას სირთულეები არ არის. გარკვეული პერიოდის შემდეგ, დროებითი რეგისტრაცია ძალადაკარგულია.
სიტუაციები, როდესაც არსებობს მუდმივი რეგისტრაციის მქონე მოქალაქეები საცხოვრებელი ფართი უფრო რთულია. პირველ რიგში, უნდა გაითვალისწინოთ ის შემთხვევები, რომლებიც იწვევს მუდმივი რეგისტრაციის გაჩენას:
- მესაკუთრის ოჯახის წევრების უფლებები, რომლებსაც საკუთრებაში არ აქვთ საკუთარი წილი;
- იმ მოქალაქეების რეზიდენცია, ვინც უარი თქვა პრივატიზებაში სხვა პირის სასარგებლოდ მონაწილეობაზე;
- მუდმივი გამოყენება, რომლის უფლებაც წარმოიშვა ანდერძის უარის საფუძველზე;
- შვილები, როდესაც საკუთრება უკვე დარეგისტრირებულია.
აღნიშნულ მოქალაქეებს შეუძლიათ მუდმივად გამოიყენონ ქონება. ასეთი უფლება არ შეიძლება თვითნებურად წყდება ან იზღუდება.
გარდა ამისა, უძრავი ქონების მესაკუთრეებს უფლება აქვთ დაარეგისტრირონ ნებისმიერი მოქალაქე საცხოვრებელ ფართზე, როგორც დროებით, ასევე მუდმივ საფუძველზე. ამასთან, სურვილის შემთხვევაში, შეგიძლიათ მოლაპარაკება გაუწიოთ საცხოვრებელ პირობებს, აგრეთვე შეზღუდავდეთ გამოყენების ლიმიტებს. მნიშვნელოვანია გვესმოდეს: რეგისტრაცია პირდაპირ არ იწვევს ამგვარი უფლებების გაჩენას.
2. როგორ მოვიქცეთ რეგისტრირებულ ადამიანებთან ბინის გაყიდვისას
როდესაც ვინმე რეგისტრირებულია საცხოვრებელ ქონებაში, მყიდველს შეუძლია უარი თქვას ქონების შეძენაზე. ამის მიზეზი არის კანონით გათვალისწინებული სახელშეკრულებო ურთიერთობების თავისუფლება.
მყიდველმა შეიძლება სხვაგვარად გადაწყვიტოს, თუმცა ქონების დარეგისტრირებისას შეიძლება დარეგისტრირებულ პირებს გაუჭირდეს სირთულეები.
უძრავი ქონების რეალურად გადაცემის დროს, ყველაზე ხშირად გამყიდველი ვალდებულია მთლიანად გაათავისუფლოს იგი, მათ შორის მესამე მხარის ნებისმიერი პრეტენზიისგან. გამოდის, რომ აუცილებელია ყველას ამოღება რეესტრიდან. ეს, როგორც წესი, მითითებულია გაყიდვების ხელშეკრულებაში. ზოგჯერ ამ ხელშეკრულებაში მითითებულია ტერმინი, რომელიც გამოყოფილია საცხოვრებელი ფართის ექსტრაქტისთვის.
მნიშვნელოვანია გვესმოდეს: თუ რეგისტრირებული არიან პირები, რომლებსაც აქვთ გამოყენების უფლება, შეუზღუდავი დროით, გამყიდველს არ შეუძლია მოითხოვოს მათი განთავისუფლება.
თუ თანახმა ხართ შეიძინოთ უძრავი ქონება ასეთი დატვირთვით, ხელშეკრულებაში უნდა მიუთითოთ გარკვეული პირობები:
- გარიგების დროს რეგისტრირებულ პირთა სია;
- მითითებულია, რომ სარგებლობის უფლება შენარჩუნებულია ქონების ხელახალი რეგისტრაციის შემდეგაც.
რამდენიმე კატეგორიის პირთა განთავისუფლება შეუძლებელია:
- ბავშვები;
- ქმედუნარიანობას მოკლებული პირები;
- მონაწილეობა არ მიიღონ პრივატიზებაში, მაგრამ შეინარჩუნონ გამოყენების უფლება;
- წინა ქონების მესაკუთრის ოჯახის წევრები;
- მოქალაქეებს, რომლებსაც აქვთ ცხოვრების საიუბილეო ხელშეკრულება.
იმის გასარკვევად, რეგისტრირებულია თუ არა ამ კატეგორიის პირები, საჭიროა მთელი რიგი დოკუმენტების ანალიზი:
- სერთიფიკატები გამყიდველის ოჯახის შემადგენლობის შესახებ;
- ბინის ბარათები;
- ამონაწერები სახლის წიგნიდან.
გარდა ამისა, აზრი აქვს შევადაროთ მესაკუთრის ოჯახის შემადგენლობა იმ პრივატიზებაში მონაწილე მოქალაქეთა სიასთან.
გასათვალისწინებელია: არასრულწლოვნების დარეგისტრირება შესაძლებელია მხოლოდ იმავე მისამართზე, სადაც რეგისტრირებულია რომელიმე მშობელი. ამას ყურადღებით ადევნებენ მეურვეობის ორგანოები. ამიტომ ბინის შეძენა, სადაც მხოლოდ ბავშვები არიან რეგისტრირებულნი, თითქმის შეუძლებელია.
როდესაც უძრავი ქონების შეძენის გარიგება დასრულდა, ახალ მფლობელს უფლება აქვს იძულებითი განდევნა რეგისტრირებული პირები. ეს შეიძლება გაკეთდეს, თუ ისინი არ მიეკუთვნებიან რომელიმე ზემოთ ჩამოთვლილ კატეგორიას.
ვინც ბინის ყიდვას აპირებს, საკუთარ თავს ეკითხება: რატომ ყიდვა უძრავი ქონება, თუ მასზე უცხო ხალხია რეგისტრირებული... მასზე პასუხი საკმაოდ მარტივია: ამ შემთხვევაში ღირებულება ბევრია ქვემოთვიდრე მსგავსი საცხოვრებელი ფართი რეგისტრირებული მოქალაქეების გარეშე.
Მაგალითად, თუ სიცოცხლის იურიდიულობის უფლება ეკუთვნის ადამიანს, აზრი აქვს განიხილოს მსგავსი ბინის დაბალ ფასად შეძენა.
3. როგორ გავაწეროთ რეგისტრირებული მოქალაქეები ბინის გაყიდვის შემდეგ
პრაქტიკაში არსებობს სიტუაციები, როდესაც გამყიდველმა არ გაათავისუფლა ქონება დადგენილი ყველაფრისგან. გარდა ამისა, მას შეიძლება არ ჰქონოდა მათი ძალადობრივი რეგისტრაციიდან მოხსნის უფლება. ახალ მესაკუთრეს ლოგიკური სურვილი აქვს გათავისუფლდეს შეძენილი საცხოვრებელი ფართი მესამე პირების მხრიდან შესაძლო პრეტენზიებისგან.
ეს აუცილებელია მაშინაც კი, როდესაც რეგისტრირებულები არ ცხოვრობენ ბინაში. სერიოზულად დარეგისტრირებული იზრდება კომუნალური მომსახურების გადახდის ოდენობა.
მნიშვნელოვანია გვესმოდეს: თუ რეგისტრირებულთა შორის არიან ისეთებიც, ვინც ინარჩუნებს ქონების მუდმივი გამოყენების უფლებას, მათი რეგისტრაციიდან რეგისტრაცია თითქმის შეუძლებელი იქნება. მაგრამ არსებობს გამონაკლისებიც. უპირველეს ყოვლისა, ეს არის სიტუაციები, როდესაც ირღვევა საცხოვრებელი პირობები:
- პერიოდული დაზიანება უძრავი ქონების, რაც იწვევს მის განადგურებას;
- უარი სავალდებულო გადასახადებზე, კომუნალური მომსახურების ჩათვლით;
- ბინაში მცხოვრები მოქალაქეების უფლებების პერიოდული დარღვევა.
აღწერილ შემთხვევებში შეგიძლიათ განდევნოთ ადამიანი სხვა საცხოვრებელი ადგილის გარეშე. ამისათვის თქვენ უნდა მიმართოთ სასამართლოს სარჩელით.
თუ რეგისტრირებულს არ აქვს საცხოვრებელი ფართით სარგებლობის უფლება, ყველაფერი საკმაოდ მარტივია. ამ შემთხვევაში, თქვენ შეგიძლიათ იძულებით დაწეროთ ისინი.
იძულებითი გამოსახლებისთვის რამდენიმე ეტაპი უნდა გაიაროთ:
- გონივრულ ვადაში ნებაყოფლობით შემოწმების შეთავაზება;
- მითითებული ვადის გასვლის შემდეგ, გაფრთხილების გაგზავნა შესაძლო იძულებითი გამოსახლების შესახებ;
- სარჩელის შეტანა ქონების მესაკუთრის უფლებების დაცვის მოთხოვნით.
როდესაც რეგისტრირებულები რეალურად ცხოვრობენ საცხოვრებელ ფართში, მათ უნდა გაიგონ, რომ როდესაც იგი იყიდება, მათ შეიძლება აიძულონ გამოსახლება. ნებაყოფლობითი გამონადენის ალბათობა საკმაოდ დაბალია.
მაგრამ ხშირად რეგისტრირებულები არ ცხოვრობენ ბინაში, მათი მისამართი უცნობია. ამავე დროს, შესაძლებელია სასამართლოს გადაწყვეტილების მიღების შემდეგ მოქალაქეების გათავისუფლება. სარჩელის შეტანისას თქვენ უნდა მიუთითოთ საცხოვრებელი ადგილი ბოლო ცნობილ მისამართზე. ყველაზე ხშირად ეს არის შეძენილი ბინის ადგილმდებარეობა.
სარჩელის საფუძველზე შემოწმებულია, არის თუ არა საცხოვრებელი ფართით სარგებლობის რეგისტრირებული უფლება შეუზღუდავი დროით. თუ ეს ფაქტი დაუდასტურებელი აღმოჩნდა, სასამართლო იღებს დაუსწრებელ გადაწყვეტილებას, რომ ასეთი ადამიანი მოხსნას რეგისტრაციიდან, აგრეთვე გააძეოს იგი. სასამართლო აქტი უნდა წარედგინოს მარეგისტრირებელ ორგანოს. იქ, სასამართლოს დადგენილების სრული დაცვით, განხორციელდება მოქალაქის რეგისტრაციის გაუქმება.
მასზე რეგისტრირებული მოქალაქეებით საცხოვრებელი ფართის ყიდვისას ჯერ უნდა განსაზღვროთ აქვთ თუ არა მათ ბინას შეუზღუდავი დროით სარგებლობის უფლება... თუ ეს დადასტურდება, საკმაოდ რთული იქნება ქონების სრული დაცლა.
მხოლოდ ის მოქალაქეები, რომლებსაც არ შეინარჩუნეს შეუზღუდავი ბინადრობის უფლება, შეიძლება განდევნონ და გათავისუფლდნენ სასამართლოს გადაწყვეტილებით.
იმისათვის, რომ ასეთ სიტუაციებში არ მოხვდნენ, ბევრი მოქალაქე გადაწყვეტს შეიძინოს ბინა ახალ კორპუსში. იმის შესახებ, თუ როგორ უნდა ვიყიდოთ ბინა დეველოპერისგან მშენებარე კორპუსში, ცალკე სტატიაში დავწერეთ.
დასასრულს, ჩვენ გირჩევთ უყუროთ ვიდეოს, თუ როგორ შეიძინოთ ბინა ახალ კორპუსში
და ვიდეო "როგორ გავყიდოთ ბინა სწრაფად რეალტორის გარეშე":
Ideas for Life გუნდი იმედოვნებს, რომ შეძლებს თქვენს კითხვაზე პასუხის გაცემას. თუ ჯერ კიდევ გაქვთ რაიმე კითხვა, ჰკითხეთ მათ ქვემოთ მოცემულ კომენტარებში.შემდეგ ჯერზე ჩვენი ჟურნალის გვერდებზე!