ახალ კორპუსში ბინის შეძენა - როგორ ვიყიდოთ ბინა დეველოპერისგან (მშენებარე კორპუსში) + ახალი ბინის ყიდვის 4 ვარიანტის მიმოხილვა

მოგესალმებით ძვირფასო მკითხველებო Ideas for Life! ბევრი ადამიანი ოცნებობს შეიძინოს ბინა ახალ შენობაში, სადაც შენამდე არავინ ცხოვრობდა. ამასთან, ყველამ არ იცის რა ნიუანსი შეიძლება იყოს ახალ კორპუსებში ბინის ყიდვისას და რა უნდა იცოდეთ მშენებარე კორპუსში დეველოპერისგან ბინის შეძენამდე ან უკვე გაქირავებამდე. ამიტომ გადავწყვიტეთ დღევანდელი პუბლიკაცია ამ თემას დავუთმოთ.

სხვათა შორის, გინახავთ რამდენი დოლარი უკვე ღირს? დაიწყეთ ფულის გამომუშავება გაცვლითი კურსის სხვაობაზე აქ!

წარმოდგენილი სტატიის თავიდან ბოლომდე წაკითხვის შემდეგ თქვენ ასევე შეისწავლით:

• რა უპირატესობა და უარყოფითი მხარეები აქვს ახალ კორპუსში ბინის ყიდვას;
• ღირს ბინის ყიდვა დეველოპერისგან დასრულებით, თუ ჯობია რემონტი თავად გააკეთოთ;
• როგორ შევიძინოთ ბინა ახალ კორპუსში სწორად (რა ნაბიჯები უნდა გადაიდგას ამისთვის);
• ბევრად იაფია მშენებარე კორპუსებში ბინების შეძენა და რამდენად სარისკოა ეს?

ასევე სტატიაში ნახავთ პროფესიონალურ რჩევებს მათთვის, ვისაც სურს შეიძინოს ბინა ახალ კორპუსში და პასუხობს კითხვებს, რომლებიც ყველაზე ხშირად ჩნდება ამ შემთხვევაში.

წარმოდგენილი პუბლიკაცია სასარგებლო იქნება არა მხოლოდ მათთვის, ვინც უკვე აპირებს საცხოვრებლის შეძენას ახალ სახლში. ყველას, ვისაც ფინანსური ცოდნის გაუმჯობესება სურს, ვურჩევთ შეისწავლოს იგი.

ასე რომ, ჩვენ წავიდეთ!

წაიკითხეთ როგორ სწორად შეიძინოთ ბინა ახალ კორპუსში დეველოპერისგან, რაზე უნდა ყურადღება მიაქციოთ მშენებარე კორპუსში ბინის შეძენისას, არის თუ არა მომგებიანი ახალი ბინის შეძენა დეკორაციით - წაიკითხეთ ჩვენს გამოცემაში

1. ახალ კორპუსში ბინის შეძენა - მთავარი დადებითი და უარყოფითი მხარეები

ბევრი ადამიანი ოცნებობს შეიძინოს ბინა ახალ კორპუსში. ამასთან, ამგვარი შენაძენის შესახებ გადაწყვეტილების მიღებამდე, საგულდაგულოდ უნდა შეისწავლოთ რა არის უპირატესობები და შეზღუდვები სახლის შენაძენები ახალ შენობებში.

➕ ახალი ბინის შეძენის დადებითი მხარეები

ექსპერტები ირწმუნებიან, რომ ახალ შენობებში ბინების ღირებულება ორჯერ მეტია, ვიდრე მეორადი საცხოვრებლების. ეს გამოწვეულია მათი უპირატესობების დიდი რაოდენობით.

ძირითადი უპირატესობებიდან (+) შემდეგია:

1. ბინის დაცვა ახალ შენობებში აკმაყოფილებს თანამედროვე მოთხოვნებს. მის უზრუნველსაყოფად, ერთდროულად შეიძლება დამონტაჟდეს მთელი რიგი სისტემები - ხანძარსაწინააღმდეგო, განგაში, ვიდეო მეთვალყურეობა.
2. ბინის კვადრატული მეტრის ღირებულება ახალ კორპუსში ხშირად უფრო დაბალია ↓ ვიდრე მეორადი საბინაო ბაზარზე.
3. გარიგების იურიდიული გამჭვირვალობა. ახალ კორპუსში მცხოვრებ ბინას თითქმის არ აქვს ბნელი წარსული. თაღლითობის და თაღლითობის რისკი ასეთ საცხოვრებელთან ურთიერთობისას გაცილებით დაბალია.
4. ინდივიდუალური დაგეგმვა და დიზაინი. ახალი ბინის საკუთარი გემოვნების მოსაწყობად არ მოგიცილოთ ძველი ავეჯისა და შპალერის მოშორება, ასევე სხვა სახის ცვლილებების განხორციელება. უფრო მეტიც, ზოგი დეველოპერი გვთავაზობს კედლების ახალ ბინაში განთავსებას მყიდველის საჭიროებების შესაბამისად.
5. კომფორტი. დღეს სახლების მშენებლობაში თანამედროვე მასალებს იყენებენ. განლაგება ასევე შეესაბამება თანამედროვე ადამიანის მოთხოვნებს. ახალი შენობების მახასიათებელი ასევე ახალი კომუნიკაციები, აღჭურვილი შესასვლელი, თანამედროვე ლიფტი, პანდუსები ეტლებისთვის და შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირებისთვის... ხშირად ასევე გათვალისწინებულია სახლების ავტონომიური გათბობა.
6. მომგებიანობა. უმეტეს ახალ შენობებში გათბობის გადახდა ხორციელდება მრიცხველების მიხედვით. ჰიდრო და თერმული იზოლაციის მაღალ ხარისხთან ერთად, ასევე მაღალი ხარისხის ორმაგი მბზინავი ფანჯრებით, ეს საშუალებას გაძლევთ დაზოგოთ კარგად.
7. ტერიტორიის გაუმჯობესების ხარისხი. დღეს ახალი შენობების უმეტესობისთვის, უკვე დიზაინის ეტაპზე, პარკინგი, თბილი პარკინგი, სათამაშო მოედნები, კომფორტული ტროტუარები, კომფორტული ეზოები.
8. მრავალფეროვანი განლაგება. ახალ კორპუსში ბინის შეძენა, მისი დიზაინის არჩევა შეგიძლიათ თქვენს საჭიროებებთან შესაბამისობაში. დღეს ბინები განსხვავდება არა მხოლოდ ოთახების რაოდენობით, არამედ სათავსების და საგარდერობოების არსებობით. უფრო მეტიც, თქვენ შეგიძლიათ აირჩიოთ ვარიანტები რამდენიმე აივნით, დააკავშიროთ სამზარეულო მისაღები ოთახით.

სწორედ ამ უპირატესობების წყალობით, ახალ კორპუსებში ბინების დიდი პოპულარობით სარგებლობს.

➖ ახალ კორპუსში ბინის შეძენის უარყოფითი მხარეები

აშკარა უპირატესობების სიმრავლის მიუხედავად, ახალ შენობაში ბინის შეძენის მთელი რიგი უარყოფითი მხარეებია.

ახალ შენობაში სახლის ყიდვის უარყოფითი მხარეები (-) მოიცავს:

1. საკუთრების რეგისტრაცია შეიძლება დიდი დრო და ძალისხმევა დასჭირდეს.
2. რემონტი ეს მინუსი აქვს 2 მნიშვნელოვანი მხარეები. Პირველ რიგში, ახალი ბინა გარემონტდება. ძველი ავეჯის და ფონი არარსებობის მიუხედავად, ეს აუცილებლად იწვევს გარკვეულ უხერხულობასა და დამატებით ხარჯებს. Მეორეც, ახალი შენობების დასახლება, როგორც წესი, ხორციელდება თანდათანობით, ამიტომ, თავიდან, მეზობლებთან შეკეთებაც შეიძლება. ეს ასევე ქმნის უამრავ უხერხულობას.
3. გარეუბანი. ახალი შენობები ხშირად ახალ ადგილებში მდებარეობს. ამან შეიძლება გამოიწვიოს პრობლემები ტრანსპორტთან, ასევე ინფრასტრუქტურის ხელმისაწვდომობასთან დაკავშირებით.
4. გათბობის, წყალმომარაგებისა და სიგნალიზაციის შესაძლო შეფერხებები. ისინი შეიძლება წარმოიშვას ახალი შენობის ექსპლუატაციის დასაწყისში, საინჟინრო სისტემების გამართვის აუცილებლობის გამო.
5. ფინანსური რისკი. ახალ კორპუსში ბინის შეძენისას განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს დეველოპერის საიმედოობას. მის ფინანსურ არასტაბილურობას შეუძლია ინვესტიციის დაკარგვა გამოიწვიოს.
6. ექსპლუატაციაში გაშვება. თუ სახლის მშენებლობა არ დასრულებულა, ახალ ბინაში გადასვლამდე უნდა დაელოდოთ სახლის ექსპლუატაციაში შესვლამდე. ხშირად, ეს ტერმინები გადაადგილდება, რაც მატერიალურ უხერხულობას იწვევს.

თუ მიღებულია გადაწყვეტილება ახალ კორპუსში ბინის შეძენის შესახებ, დიდი მნიშვნელობა აქვს სახლის არჩევანს. ვინაიდან მასში ადრე არავინ ცხოვრობდა, საიმედო მიმოხილვების მოძებნა შეუძლებელი იქნება.

იმისათვის, რომ არჩევანი წარმატებული იყოს, ყურადღება უნდა მიაქციოთ პარამეტრების დიდ რაოდენობას:

1. ეკოლოგია და ხმაური. სახლის არჩევისას უნდა იკითხოთ ქარხნებისა და დატვირთული მაგისტრალების სიახლოვეს;
2. ადგილმდებარეობა. მნიშვნელოვანია თავად განსაზღვროთ, რამდენად მოსახერხებელი იქნება სამსახურში მისვლა, მეგობრებისა და ნათესავებისათვის. თუ მანქანა არ არის, უნდა გაარკვიოთ, თუ რა საზოგადოებრივი ტრანსპორტია ხელმისაწვდომი მოცემულ ადგილას, რამდენად ხშირად მოძრაობს ის, რამდენად დაშორებულია გაჩერება ახალი კორპუსისგან;
3. ინფრასტრუქტურა. ყველა საჭირო ორგანიზაციის - საბავშვო ბაღების, სკოლების, აფთიაქების, კლინიკების, მაღაზიების არსებობა;
4. ეზოს კეთილმოწყობა.მნიშვნელოვანია შევაფასოთ ტროტუარებისა და ავტოსადგომების ხელმისაწვდომობა და ხარისხი ახალი შენობის მახლობლად. თუ ბავშვები არიან ან მათი გარეგნობაა დაგეგმილი, ყურადღება უნდა მიაქციოთ ეტლების სათამაშო მოედნებსა და პანდუსებს;
5. სახლის ექსტერიერი ასევე დიდ ცვლილებას იწვევს. თქვენ არ უნდა შეიძინოთ ბინები ახალ შენობებში, თუ შიგნით ან გარეთ ბზარებია. ამ ფაქტმა შეიძლება მიუთითოს მშენებლობის დროს დაბალი ხარისხის მასალების გამოყენებაზე ან ტექნოლოგიის დარღვევაზე;
6. კომუნიკაციები ბინის შეძენამდე შემოთავაზებულ ვარიანტებში ღირს მილებისა და გაყვანილობის, წყლის წნევის და სხვა კომუნიკაციების ხარისხის შემოწმება;
7. სართული ექსპერტები არ გირჩევენ პირველ და ბოლო სართულებზე ბინის შეძენას სარდაფის ან სახურავის სიახლოვის გამო. ასევე მნიშვნელოვანია გვახსოვდეს, რომ ლიფტები ზოგჯერ გამორთულია. თუ ეს მოხდა, სახლში უნდა იაროთ. ამიტომ, ბინა უნდა იყოს იატაკზე, სადაც მარტივად შეძლებთ ასვლას (განსაკუთრებით თუ აპირებთ ხანდაზმულებთან და ბავშვებთან ცხოვრებას);
8. შენობის ტიპი. თანამედროვე ახალი შენობები მრავალფეროვანია. გამოყენებული მასალების ტიპის მიხედვით, მათ აქვთ საკუთარი უპირატესობები და შეზღუდვები. მონოლითური სახლები განსხვავდება გაზრდილი სიძლიერით, მაგრამ ხშირად საჭიროებს დამატებით სითბოს და ხმის იზოლაციას. ახალი შენობების პანელი იზიდავს გლუვი კედლები და შედარებით დაბალი ღირებულება, მაგრამ ხშირად მათ აქვთ ძალიან დაბალი დონის ხმის იზოლაცია. აგურის მონოლითური სახლები თბილი, გაზრდილი ↑ ხმის იზოლაციით, მაგრამ მათში ბინები უფრო ძვირია, უფრო მეტიც, არასაკმარისი გათბობით, შესაძლებელია ტენიანობის გაზრდა;
9. ბინის ტიპი. უნდა გვახსოვდეს, რომ კუთხეში და ბოლოში ბინებში შეიძლება საკმაოდ ცივი იყოს. ისინი უნდა შეირჩეს მხოლოდ მაშინ, როდესაც იზოლაცია მიეწოდება გარე კედელს. იდეალურ შემთხვევაში, ფანჯრები უნდა იყოს აღმოსავლეთით ან დასავლეთით. ამ შემთხვევაში, ბევრი ბუნებრივი სინათლე იქნება მზის პირდაპირი სხივების გარეშე;
10. ბინის მდგომარეობა. მნიშვნელოვანია დარწმუნდეთ იმაში, რომ თქვენ მიერ შეძენილი ქონება თავისუფალია ობისა და ჭუჭყისაგან. ასევე ღირს ფანჯრებისა და კარების ხარისხის შემოწმება.

---

👉 ამრიგად, ახალ კორპუსში ბინის შეძენისას უნდა გაითვალისწინოთ შეძენილი საცხოვრებლის ყველა უპირატესობა, უარყოფითი მხარე და სხვა მახასიათებლები. მნიშვნელოვანია, რომ ის იყოს მაღალი ხარისხის და ყველანაირი თვალსაზრისით მოერგოს თქვენ.

რა უნდა მოძებნოთ დეველოპერისგან ახალ კორპუსში ბინის შეძენისას

2. რა უნდა იცოდეთ დეველოპერისგან ახალ კორპუსში ბინის შეძენამდე - 6 მნიშვნელოვანი პუნქტი, რომლებსაც ყურადღება უნდა მიაქციოთ

ახალ კორპუსში ბინის შეძენისას მნიშვნელოვანია რამდენიმე პუნქტის გათვალისწინება. ეს ხელს შეუწყობს მრავალი პრობლემის თავიდან აცილებას. ქვემოთ მოცემულია დეტალური ინფორმაცია, რა უნდა მოძებნოთ, პირველ რიგში, დეველოპერისგან ახალ კორპუსში ბინის შეძენისას.

[1] რა ტიპის ხელშეკრულებას დებს დეველოპერი კლიენტთან

აშკარა უპირატესობაა დიზაინი კაპიტალის ხელშეკრულება დეველოპერსა და მყიდველს შორის. მნიშვნელოვანია, რომ ასეთი ხელშეკრულება დარეგისტრირდეს რეგპალატი.

ფედერალური კანონის 214-FZ თანახმად, ეს არის საკუთარი კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულებები, რომლებსაც უპირატესობა აქვთ სხვა ხელშეკრულებებთან შედარებით. კანონმდებლობის შესაბამისად, დეველოპერის გაკოტრების შემთხვევაში, აღნიშნული ხელშეკრულების დადებისთანავე, კლიენტის მოთხოვნები უზრუნველყოფით ითვლება გირაოთი.

კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულება ხელს უწყობს ბინის ორმაგი გაყიდვისგან დაცვას. უფრო მეტიც, ასეთი ხელშეკრულებების დადება ავტომატურად ნიშნავს, რომ დეველოპერს აქვს მშენებლობის ნებართვა, ასევე არის წესრიგი მიწის დოკუმენტები და სხვა დოკუმენტაცია.

ხშირად, ახალ შენობებში ბინების გაყიდვის საწყის ეტაპზე დეველოპერები ასკვნიან წინასწარი შეთანხმებები... სანებართვო დოკუმენტაციის რეგისტრაციის დასრულების შემდეგ, ასეთი ხელშეკრულებები ხელახლა გამოიცემა საკუთარი კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულებებში.

მხოლოდ ბინების მყიდველებს შეუძლიათ მიიღონ საბოლოო გადაწყვეტილება, ეთანხმებიან თუ არა გარიგების შესრულებას სხვა სქემების მიხედვით, გარდა საკუთარი კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულების ხელმოწერისა.

• Ერთი მხარე, სხვა ტიპის ხელშეკრულებები დიდ რისკთან არის დაკავშირებული. ამასთან, უნდა ვაღიაროთ, რომ ბევრი ადამიანია, ვინც ამ გზით შეიძინა ახალი საცხოვრებელი.
• Მეორეს მხრივ, და კაპიტალის ხელშეკრულებები ვერ უზრუნველყოფს 100% გარანტიას. ბევრმა მოტყუებულმა რუსმა კაპიტალის მფლობელმა დადო ზუსტად ასეთი შეთანხმება.

ამრიგად, კაპიტალის ხელშეკრულება, ეჭვგარეშეა, სერიოზული უპირატესობაა. მაგრამ ეს არ შეიძლება იყოს დეველოპერის საიმედოობის შეფასების ერთადერთი კრიტერიუმი.

[2] დეველოპერის რეპუტაცია

დაუმთავრებელ სახლში ბინის საფასურის გადახდამდე უნდა გაერკვიოთ როგორი რეპუტაცია აქვს კომპანია, რომელიც აშენებს მას.

ამ მიზნით, გასარკვევია:

• რამდენი სახლი უკვე ექსპლუატაციაშია მიღებული;
• იყო რაიმე პრობლემები მშენებლობასთან ან ექსპლუატაციაში გაშვებასთან დაკავშირებით, თუ ასეა, რა სახის;
• ვინ არის დეველოპერის დამფუძნებელი (ზოგიერთი ახალი სამშენებლო კომპანია ახდენს ახალი იურიდიული პირის რეგისტრაციას წარსული პრობლემების დასამალად);
• ვინ დგას დეველოპერის უკან - კარგია, თუ ეს არის სერიოზული კომპანია სუფთა რეპუტაციით, თუ პოლიტიკოსი - უნდა გაირკვეს, უახლოეს მომავალში იგი თანამდებობიდან გადაიყვანება თუ არა.

[3] ახალი შენობის მზადყოფნის ხარისხი

ამ მაჩვენებელს უდიდესი მნიშვნელობა აქვს. მაშინაც კი, თუ დეველოპერის დოკუმენტები მწყობრშია და რეპუტაციაც სრულყოფილია, არსებობს რისკი, რომ სახლი დიდხანს არ შევა ექსპლუატაციაში.

გარდა გარე მზადყოფნისა, ღირს შეფასება და კომუნიკაციის დონე... მაშინაც კი, თუ დეველოპერის წარმომადგენელი ირწმუნება, რომ სახლს უკვე აქვს ელექტროენერგია და წყალმომარაგება, ღირს ამ ფაქტის დემონსტრირება, რათა დარწმუნდეთ ამაში პირადად.

თუ რაიმე მიზეზით უარს იტყვიან, აზრი აქვს უპატრონოდ ეწვიოთ სამშენებლო ობიექტს და ესაუბროთ მშენებლებს. მათ, როგორც წესი, არ აქვთ მითითებები, თუ როგორ უნდა დაუკავშირდნენ კლიენტებს. ამიტომ, მშენებლებს ხშირად შეუძლიათ გაარკვიონ საიმედო ინფორმაცია კომუნიკაციების დამონტაჟების შესახებ.

ექსპერტები გვირჩევენ ასევე დარეგისტრირდით ფორუმიეძღვნება კონკრეტული სახლის მშენებლობას. როგორც წესი, ისინი განიხილავენ კომუნიკაციების შეჯამების საკითხებს. გარდა ამისა, კაპიტალის მფლობელებთან კომუნიკაციიდან შეგიძლიათ გაეცნოთ სხვა სამშენებლო პრობლემებს.

იმ შემთხვევაშიც კი, როდესაც ერთი შეხედვით ახალი შენობა მთლიანად მზად არის, ელექტროენერგიისა და წყალმომარაგების ნაკლებობა ზრდის რისკს. ზოგი ახალი შენობა წლების განმავლობაში ელოდა კომუნიკაციებს.

[4] არის თუ არა მშენებარე სახლი აკრედიტირებული ბანკის მიერ

სანამ საერთო მშენებლობას დაიწყებთ, უნდა იკითხოთ, არის თუ არა შერჩეული სახლი ბანკებში აკრედიტირებული. ასევე მნიშვნელოვანია იმის უზრუნველყოფა, რომ აკრედიტაცია განახლებულია და განახლებულია.

გასარკვევია რამდენი ცნობილი საკრედიტო ორგანიზაცია ენდობა დეველოპერს:

• სახლი არ არის აკრედიტირებული არცერთი ბანკის მიერ, ეს შეიძლება მიუთითებდეს, რომ დეველოპერს პრობლემები აქვს.
• ახალი შენობა დაამტკიცა დიდმა ბანკმა, მყარი ფინანსური რესურსების მქონე. ასეთი საკრედიტო ინსტიტუტისთვის უფრო ადვილია დეველოპერს სესხის გაცემა სახსრების ნაკლებობის გამო, ვიდრე მშენებლობის გაყინვა.
• იდეალურ შემთხვევაში, სახლი უნდა იყოს აკრედიტირებული რამდენიმე საკრედიტო ინსტიტუტის მიერ, და არა მხოლოდ ბანკი, რომელიც დეველოპერს ემსახურება. არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ როდესაც სამშენებლო კომპანია გაკოტრდება, ბანკები რისკავს არ დაუბრუნონ მასზე გაცემული თანხები. ამიტომ, ისინი ყველაფერს გააკეთებენ ამის თავიდან ასაცილებლად.

აკრედიტაციის განხორციელება, კარგი რეპუტაციის მქონე ბანკები სავალდებულოა შეამოწმონ მშენებლობის ყველა ნებართვა. მაგრამ არ ღირს ასეთი დამტკიცების არსებობის გათვალისწინება, როგორც 100% გარანტია. ცნობილია შემთხვევები როდესაც აკრედიტირებული სახლებიც კი დაუმთავრებელი დარჩა.

ფაქტია, რომ ზოგიერთი ბანკი, დეველოპერში ადრე ჩადებული თანხების დაზოგვის მიზნით, იძულებულია გასცეს სახლების დამტკიცება. ამიტომ ეს პარამეტრი ასევე ვერ განიხილება ყველა სხვა მახასიათებლისგან დამოუკიდებლად.

[5] ინვესტიციის მიმზიდველობა

ყველას არ ესმის, რა კავშირი არსებობს ინვესტიციის მიმზიდველობა და ახალ შენობაში შეძენის რისკის ხარისხი. სინამდვილეში, საერთო მშენებლობაში მონაწილეობა შეიძლება შედარდეს ფინანსურ პირამიდასთან. მისი მშენებლობა დიდწილად დამოკიდებულია იმაზე, არიან თუ არა მყიდველები განსახილველ სახლში.

თუ ცოტა ადამიანია საცხოვრებლის ყიდვის მსურველი, დაუმთავრებელი ან გრძელვადიანი მშენებლობის რისკი მნიშვნელოვნად გაიზრდება. ამასთან, ინვესტიციებით მიმზიდველ სახლებს, როგორც წესი, პრობლემა არ აქვთ მყიდველებთან.

ამ მაჩვენებლის შესაფასებლად ყურადღება უნდა მიაქციოთ ახალი შენობის შემდეგ პარამეტრებს:

• ახალი შენობის ადგილმდებარეობა;
• ავტოსადგომის ადგილების ხელმისაწვდომობა და რაოდენობა;
• ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა;
• სიახლოვე სკოლებთან, საბავშვო ბაღებთან, კლინიკებთან, სავაჭრო ცენტრებთან, პარკებთან;
• მთლიანად სამეზობლოს შეფასება რკინიგზის, მთავარი მაგისტრალების, ქარხნების სიახლოვისთვის.

ასევე, ექსპერტები გვირჩევენ შეადარე შერჩეული ახალი შენობა მიკრორაიონის სხვა სახლებს. როდესაც სახლი მთლიანობაში შეფასდება, შეგიძლიათ გააგრძელოთ ბინის ანალიზი.

თავად ბინის ინვესტიციის მიმზიდველობის შეფასებისას ყურადღება უნდა მიაქციოთ შემდეგ მაჩვენებლებს:

• ჭერის სიმაღლე - რაც უფრო მაღალია ეს მაჩვენებელი, მით უფრო კომფორტულია იგი ბინაში;
• კედლის სისქე - წვრილებს შეუძლიათ გაყინვა და აქვთ დაბალი ხმის იზოლაცია;
• ლიფტის ლილვების ადგილმდებარეობა - თუ ისინი ოთახების კედლებთან არის მომიჯნავე, ლიფტი ისმის ბინაში;
• ფანჯრების მოწყობა - ბუნებრივი განათება დამოკიდებულია ამ ფაქტორზე, ასევე ბინის ხედიდან;
• შიდა ტიხრების სისქე გავლენას ახდენს ბინის ხმის იზოლაციაზე;
• იატაკი - პირველი და ბოლო არ არის პოპულარული (მათზე მდებარე ბინის გაყიდვა ადვილი არ არის). რაც უფრო მაღალია საცხოვრებელი, მით უფრო სუფთაა ჰაერი და მშვიდი, მაგრამ უნდა გვახსოვდეს, რომ თუ ლიფტი ჩამოიშალა, თქვენ ფეხით მოგიწევთ სახლში წასვლა.

თქვენ ასევე უნდა გაითვალისწინოთ შენობის ტიპი. პანელის სახლები შენდება საკმარისად სწრაფად, ამიტომ მათთან საკმაოდ იშვიათია მიწოდების თარიღის შეფერხება. მათგან განსხვავებით, ა მონოლითური კონსტრუქცია პრობლემები შეიძლება წარმოიშვას მშენებლობის თავისებურებების გამო.

პ.ს. ჩვენს ვებგვერდზე არის ცალკე სტატია უძრავი ქონების ინვესტიციების შესახებ, სადაც ვსაუბრობთ უძრავი ქონების ინვესტიციის ყველა ნიუანსზე.

---

👉 თუ გსურთ შეიძინოთ ბინა ახალ კორპუსში, თქვენ უნდა გაითვალისწინოთ დიდი რაოდენობით ფაქტორები. აზრი არ აქვს მათ ცალკე განხილვას. ანალიზის საიმედო შედეგის მიღება შესაძლებელია მხოლოდ ყველა ფაქტორის ჯამური განხილვისას.

დამატებითი ინფორმაცია იმის შესახებ, თუ როგორ უნდა მოვემზადოთ ბინის შესაძენად, მოცემულია ჩვენს სპეციალურ მასალაში.

ეტაპობრივად სახელმძღვანელო, თუ როგორ სწორად შეიძინოთ ბინა ახალ კორპუსში (4 მარტივი ნაბიჯი)

3. როგორ შეიძინოთ ბინა ახალ კორპუსში სწორად - ეტაპობრივად ინსტრუქციები დეველოპერისგან სახლის ყიდვისთვის

სანამ ახალ კორპუსში მდებარე სახლის მფლობელი გახდებით, არჩევანის გაკეთება მოგიწევთ ფართობირომელშიც ის განთავსდება. თქვენ ასევე უნდა გადაწყვიტოთ ბინის სხვადასხვა მახასიათებლები.

ყველაზე ხშირად, ახალ შენობებში საცხოვრებელი სახლების შეძენა ხდება მშენებლობის ეტაპზე, ანუ სახლის ექსპლუატაციაში შესვლამდე. ასეთი შენაძენის განხორციელებისას მნიშვნელოვანია გონებრივად მოემზადოთ იმ ფაქტისთვის, რომ შეიძლება მოხდეს მორიგების თარიღის შეცვლა.

• Პირველ რიგში, ყოველთვის არის შანსი, რომ დეველოპერს არ ჰქონდეს დრო, რომ დასახლებული თარიღისთვის ახალი შენობა ამოქმედდეს.
• Მეორეც, თუ ბინა შეძენილია ინტერიერის გაფორმების გარეშე, თქვენ უნდა დახარჯოთ დრო მის რემონტზე.

სწორი არჩევანის გაკეთების მიზნით და რაც შეიძლება ნაკლები პრობლემა გექნებათ, უნდა გამოიყენოთ შემდეგი ინსტრუქცია.

ნაბიჯი 1. სახლში შემოწმება და დოკუმენტების შემოწმება

ახალ კორპუსში ბინის შეძენის ყველაზე იაფი გზა გათხრების ეტაპზეა. საცხოვრებლის ღირებულება ამ შემთხვევაში დაახლოებით იქნება ¼ ქვემოთვიდრე მშენებლობის დასრულების შემდეგ.

ამავე ეტაპზე, დეველოპერთან განხილვის შესაძლებლობა არსებობს განლაგება და მომავალი ბინის ზომა... ამასთან, ეს ვარიანტი ყველაზე სარისკოა, რადგან არ არსებობს გარანტია, რომ სახლი იჯარით მიიღება:

• დეველოპერმა შეიძლება უბრალოდ არ მიიღოს მშენებლობის ნებართვა.
• კომპანიას შეიძლება არ ჰქონდეს საკმარისი სახსრები სახლის ასაშენებლად.

გარდა ამისა, დოკუმენტებთან დაკავშირებული პრობლემები შეიძლება წარმოიშვას მაშინაც კი, როდესაც რამდენიმე სართულია აშენებული. შედეგი შეიძლება იყოს მშენებლობის გაყინვა... ეს პროცესი შეიძლება იყოს არა მხოლოდ დროებითი, არამედ მუდმივიც.

რისკის შემცირების მიზნით, უნდა წაიკითხოთ ახალი სამშენებლო პროექტიდა ასევე შეამოწმეთ რეპუტაცია დეველოპერული კომპანია. სამწუხაროდ, ეს სრულად არ გამორიცხავს პრობლემების წარმოქმნას. ამასთან, ფრთხილად ანალიზით დადებითი შედეგის ალბათობა უფრო მაღალი იქნება.

დეველოპერული კომპანიის შემოწმების ვარიანტები შეიძლება განსხვავებული იყოს:

1. შეამოწმეთ ინტერნეტი. თქვენ უნდა იპოვოთ ინფორმაცია დეველოპერის შესახებ აქ სოციალურ ქსელებში, ფორუმები და სხვა საიტები. ის ყოველთვის შეიცავს უამრავ ინფორმაციას, თუ ბინების მყიდველები უფრო ადრე განიცდიდნენ სახლების მშენებლობის პროცესს;
2. ბანკთან დაკავშირება ახალ კორპუსში ბინის გირაოს მოთხოვნით. ეს არის დეველოპერის შემოწმების კიდევ ერთი საკმაოდ ეფექტური გზა. სესხზე შეთანხმებამდე ბანკები ყოველთვის ატარებენ დეველოპერის სრულყოფილ შემოწმებას. სესხები გაიცემა ბინების შესაძენად მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ სამშენებლო კომპანიის დოკუმენტები (მათ შორის ახალი შენობა) სრულყოფილი წესრიგშია.
3. ისარგებლეთ პროფესიონალი იურისტის მომსახურებით. იგი გააანალიზებს ინფორმაციას სახლის, დიზაინის, ფინანსური და სხვა დოკუმენტაციის, მშენებლობის ნებართვის, მიწის საკუთრების რეგისტრაციის კანონიერების შესახებ. პრაქტიკულად შეუძლებელია ამ დოკუმენტების დამოუკიდებლად გადამოწმება იურიდიული განათლების გარეშე.

ნაბიჯი 2. ხელშეკრულების შესრულება

თუ დარწმუნებული ხართ, რომ დოკუმენტები წესრიგშია, მსესხებლის რეპუტაციას პრობლემები არ აქვს, არჩეული ბინა აკმაყოფილებს ყველა საჭიროებას, შეგიძლიათ გააგრძელოთ ხელშეკრულების შესრულება.

ექსპერტები გვირჩევენიურიდიული განათლების გარეშე მყოფმა ადამიანებმა უნდა მიმართონ პროფესიონალებს, რომ თან დაერთონ გარიგებას.

ახალ შენობაში ბინის შესაძენად არსებობს 3 ძირითადი ვარიანტი, რაც შედგენილია დოკუმენტების ტიპზე:

1. კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულების საფუძველზე შეძენა. იგი დადებულია უშუალოდ დეველოპერთან. ექსპერტები არ გირჩევენ შეთანხმდნენ გარიგებაზე წინასწარი შეთანხმება... ასეთი შეთანხმება არ შეესაბამება მოქმედ კანონს. წინასწარი ხელშეკრულება რეგისტრირებული არ არის რეგპალატი, ასე რომ, უფრო სარისკო აღმოჩნდება.
2. უფლებების მინიჭების ხელშეკრულებით. ასეთი ხელშეკრულება იდება ბინის შეძენისას თანაინვესტიტორი ან მფლობელივინ ახდენს მას გაყიდვას. ამგვარი შეთანხმებები რეგულირდება ერთდროულად რამდენიმე საკანონმდებლო აქტით. ამიტომ, ისინი ხშირად იწვევს დავებს. უფლებების მინიჭების შესახებ შეთანხმების საფუძველზე, მხარეებს შეუძლიათ დადონ გარიგება, რომელიც ითვალისწინებს მომავალში დასრულებული ბინის შეძენის შესაძლებლობას ან უშუალო მონაწილეობას სამშენებლო პროცესში. ამ უკანასკნელ შემთხვევაში საჭიროა სახელმწიფო რეგისტრაცია. ამავე დროს, მყიდველი რჩება: დავალების ხელშეკრულების ასლი, თანხის გადარიცხვის დადასტურება, დეველოპერის წერილობითი თანხმობადა დოკუმენტების გადაცემის აქტი.
3. შეძენა საბინაო მშენებლობის კოოპერატივთან დადებული ხელშეკრულების საფუძველზე. საბინაო კოოპერატივი იქმნება ბინების მომავალი მფლობელების შეთანხმებით. ამ შემთხვევაში, საცხოვრებლის შეძენა ხდება გადახდის გზით წილი... ეს პროცედურა რეგისტრირებული არ არის სახელმწიფო უწყებებში. ამიტომ, ლეგიტიმურობის მიუხედავად, ეს საკმაოდ სარისკოა.

თანხის გადარიცხვა უნდა მოხდეს მხოლოდ ხელშეკრულების დადების შემდეგ. პირველ ორ შემთხვევაში ასევე უნდა დაელოდოთ სახელმწიფო რეგისტრაციას. ზოგიერთ შემთხვევაში გათვალისწინებულია წინასწარი გადახდა, დარჩენილი თანხა მოგვიანებით გადაირიცხება. ეს ფაქტი ასევე უნდა აისახოს დადებულ ხელშეკრულებაში.

დადებული ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაციისთვის უნდა წარმოადგინოთ შემდეგი დოკუმენტები:

• თავად ხელშეკრულება;
• საპროექტო დოკუმენტაცია მშენებლობისთვის;
• ასაშენებელი მიწის ნაკვეთის საკუთრების მოწმობა;
• ხელშეკრულების მხარეთა პასპორტები;
• ხელშეკრულების მხარეების განცხადებები;
• საკადასტრო გეგმა;
• მშენებარე ობიექტის გეგმა, რომელიც შეიცავს მისამართს, ინფორმაციას სართულების რაოდენობისა და შენობათა რაოდენობის შესახებ;
• მშენებლობის ნებართვა.

ზოგიერთ შემთხვევაში, სხვა დოკუმენტებიც საჭიროა.

ხელშეკრულების ხელმოწერისას მნიშვნელოვანია ყურადღება მიაქციოთ შემდეგ პუნქტებს:

1. მშენებლობის დასრულების თარიღი;
2. ბინის საკუთრებაში გადაცემის ვადა, აგრეთვე მისი რეგისტრაციისთვის საჭირო დოკუმენტები;
3. ხელშეკრულების შეწყვეტის პირობები;
4. მხარეთა ვალდებულებები, შედეგები მათი დარღვევისთვის.

გასათვალისწინებელია ისიც, რომ ხაზგასმით უნდა აღინიშნოს ხელშეკრულების ცალკეული პუნქტი ფიქსირებული ღირებულება კვადრატულ მეტრზე შეძენილი ბინა.

ნაბიჯი 3. ბინისა და მისგან გასაღებების მიღება

მშენებარე კორპუსში ბინის შეძენისას მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ მისი ექსპლუატაციაში მიღების მომენტიდან, სანამ ბინის მფლობელებს გადავცემთ, მას შეუძლია გაიაროს 3 თვემდე... ამ პერიოდში სამშენებლო კომპანია იღებს ტექნიკური სერთიფიკატი ახალი შენობისთვის და ასევე კოორდინაციას უწევს განლაგებას BTI.

ხელმოწერამდე მიღების სერთიფიკატი, მესაკუთრემ ფრთხილად უნდა შეისწავლოს შეძენილი ბინა. თუ ამავე დროს გამოვლინდა რაიმე ხარვეზი ან გადახრა პროექტიდან, დეველოპერს უნდა მოსთხოვოს მათი აღმოფხვრა ან კომპენსაციის გადახდა.

ეს მოთხოვნა ასევე ეხება საინჟინრო ქსელებს. თუ ბინის მიღების დროს ისინი არ არიან დაკავშირებული ან არ მუშაობენ, თქვენ არ უნდა მოაწეროთ მიღების მოწმობა პრობლემის აღმოფხვრაზე.

ზოგიერთი სამშენებლო კომპანია მოითხოვს ბინების მყიდველებს ხელი მოაწერონ აქტს და სიტყვიერი დაპირება მისცეს ხარვეზების აღმოფხვრას.

ასეთ სიტუაციაში შეგიძლიათ იმოქმედოთ თქვენი შეხედულებისამებრ, მაგრამ ექსპერტები გვირჩევენ მიიღეთ დეველოპერისგან წერილობითი თანხმობა ხარვეზების აღმოსაფხვრელად... ამასთან, თუ ასეთი შესაძლებლობა არსებობს, უმჯობესია ხელი არ მოაწეროთ აქტს, სანამ ყველა პრობლემა არ მოგვარდება.

მიღების სერტიფიკატის ხელმოწერისას და ბინის გასაღებები გადაეცემა მფლობელს კომუნალური გადასახადების გაანგარიშება... ამავდროულად, იურიდიულად ფიქსირდება ასეთი მომსახურების საფასურის გადახდის ვალდებულების გაჩენა:

• HOA– ს ორგანიზების შემდეგ;
• ოპერაციულ კომპანიასთან ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ.

პრაქტიკაში ამას დრო სჭირდება, რომლის დროსაც ხარჯებს ანაზღაურებს დეველოპერი. ამიტომ, ჩვეულებრივ, მყიდველები ვალდებულნი არიან გადაიხადონ კომუნალური გადასახადები რამდენიმე თვით ადრე (ჩვეულებრივ არაუმეტეს 4-ისა).

ექსპერტები არ გირჩევენ შეძენილ ბინაში გადასვლას, ასევე შეკეთებას მის მიღებამდე ქონების რეგისტრაციის მოწმობა... ამ მომენტამდე, ბინას დაათვალიერებს BTI– ს თანამშრომლები და თუ გაიგებენ, რომ ბინა არ შეესაბამება იმას, თუ რაში იყო სახლი ექსპლუატაციაში შესვლისას, მათ შეიძლება მოითხოვონ შენობის წინა გარემოს დაბრუნება.

ნაბიჯი 4. საკუთრების რეგისტრაცია, რეგისტრაცია

ბინის საკუთრებაში რეგისტრაციისთვის თქვენ უნდა დაუკავშირდეთ კომპანიების სახლი... ეს შეიძლება გაკეთდეს როგორც გამოცდილი იურისტის საშუალებით, ასევე საკუთარი ძალებით. მეორე შემთხვევაში, ხარჯები უფრო დაბალი იქნება ↓, მაგრამ ამას დიდი დრო და ძალისხმევა დასჭირდება.

ბინის საკუთრებაში რეგისტრაციისთვის უნდა უზრუნველყოთ მიღების სერთიფიკატი და შეკვეთის გადაწყვეტილება.

როდის მიიღებენ მას სახელმწიფო რეგისტრაციის სერთიფიკატი, შეგიძლიათ დარეგისტრირდეთ ბინაში. ამისათვის თქვენ უნდა დაუკავშირდეთ FMS.

ამისათვის საჭიროა შემდეგი დოკუმენტები:

• განცხადება ახალ ბინაში რეგისტრაციისთვის;
• პასპორტი;
• ამონაწერი წინა საცხოვრებელი ადგილიდან;
• ქონების სახელმწიფო რეგისტრაციის მოწმობა.

---

All როდესაც ყველა ნაბიჯი დასრულდება, დეველოპერისგან საცხოვრებლის შეძენის პროცედურა დასრულებულად შეიძლება ჩაითვალოს.

რა უნდა აირჩიოს: ბინის ყიდვა უშუალოდ დეველოპერისგან ან შუამავლის (უძრავი ქონების კომპანიის) საშუალებით?

4. შეიძინეთ ახალი ბინა დეველოპერისგან ან უძრავი ქონების სააგენტოს საშუალებით - რომელია უკეთესი? 📑

ახალ კორპუსში ბინის შესაძენად შეგიძლიათ დაუკავშირდეთ დეველოპერს ან რეალტორს. ყველაფერი დამოკიდებულია თქვენს მიზნებსა და შეღავათებზე.

• თუ სახლი უკვე არჩეულია და მყიდველი დარწმუნებულია საკუთარ გადაწყვეტილებაში, შეგიძლიათ პირდაპირ მიხვიდეთ დეველოპერთან.
• თუ ეჭვი გეპარებათ მინდა შევადარო რამდენიმე ვარიანტი ან მყიდველი ეძებს სად არის მომგებიანი ინვესტიცია მშენებლობაში, ღირს სააგენტოსთან დაკავშირება.

ნებისმიერ შემთხვევაში, უნდა გვახსოვდეს, რომ დასახელებულ თითოეულ ვარიანტს აქვს ორივე უპირატესობებიდა შეზღუდვები... მოდით განვიხილოთ ისინი უფრო დეტალურად.

Directly ბინის შეძენა უშუალოდ დეველოპერისგან

სავსებით ბუნებრივია, რომ დეველოპერის ოფისში მყიდველს სთავაზობენ მხოლოდ ბინას კონკრეტული სამშენებლო კომპანიის ახალ შენობებში. მათ არ შეუძლიათ გაყიდონ ბინა სხვა სახლში. მყიდველებს არ ეტყვიან თავიანთი სახლების ნაკლოვანებების შესახებ, მაგრამ ისინი სიამოვნებით იზიარებენ სხვა დეველოპერების ნეგატიურ მხარეებს.

გაითვალისწინეთ რომ სამშენებლო კომპანიები ჩვეულებრივ აკეთებენ ფასდაკლებას მხოლოდ არალეგიდირებული ბინებისთვის, რომლებიც არ არის მოთხოვნადი. აქ ასევე შეუძლებელია უძრავი ქონების შეძენა უფლებების მინიჭებით.

An ბინის შეძენა სააგენტოს მეშვეობით

ექსპერტები გვირჩევენ იმისათვის, რომ დეველოპერების ხრიკებს არ მოერიოთ, დაუკავშირდით უძრავი ქონების სააგენტოს. ისინი უზრუნველყოფენ სხვადასხვა ახალ შენობებს საიმედო სამშენებლო კომპანიებისგან.

ამავე დროს, აქ გაცილებით მეტი არჩევანია, ვიდრე უშუალოდ დეველოპერისგან. უფრო მეტიც, სააგენტო გულწრფელად გიამბობთ თითოეული ახალი შენობის უპირატესობებსა და ნაკლოვანებებზე. და თუ თქვენ გჭირდებათ არსებული ბინის ან ოთახის გაყიდვა, სააგენტო დაგეხმარებათ ამაში.

ისინი ასევე რჩევებს იძლევიან გირაო და უზრუნველყოს მისი დიზაინის მხარდაჭერა. Უმეტეს შემთხვევაში კომისია დეველოპერი იხდის სააგენტოს მომსახურებას, ისინი მყიდველისთვის უფასოა.

5. რა არის უფრო მომგებიანი: შეიძინოთ ბინა მშენებარე კორპუსში ან უკვე ნაქირავებ კორპუსში? 📄

იმავე შენობაში ბინის ღირებულება შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს მისი მშენებლობის ეტაპზე დაყრდნობით. გამოირჩევა შენაძენის 4 ძირითადი ვარიანტი დამოკიდებულია მშენებლობის ეტაპზე... მოდით, უფრო ახლოს გავეცნოთ ყველაფერს უპირატესობები და შეზღუდვები თითოეული მათგანი.

სახლის აშენების რომელ ეტაპზე უფრო მომგებიანია ბინის შეძენა - მოდით გაერკვეთ ყველა ვარიანტში და გაირკვეს ყველა დადებითი და უარყოფითი მხარე

ვარიანტი 1. გაყიდვების დაწყებამდე

ზოგიერთი დეველოპერი გვთავაზობს ბინის ყიდვას გაყიდვების დაწყებამდეც კი. ამ შემთხვევაში, ღირებულება მინიმალური იქნება. ამრიგად, თქვენ შეგიძლიათ შეიძინოთ ბინა ახალ შენობაში იაფად.

სამშენებლო კანონის შესაბამისად, დეველოპერებს უფლება აქვთ დაიწყონ ბინების გაყიდვა მხოლოდ მათი გაცემის შემდეგ დასკვნა მშენებლობის სამინისტროს შესაბამისობის შესახებ.

პრაქტიკაში, ზოგიერთი სამშენებლო კომპანია, ამ ეტაპის დაწყებამდე, იწყებს დასკვნას პოტენციურ მყიდველებთან ხელშეკრულებების დაჯავშნა... ასეთი ხელშეკრულებით, მყიდველი დაადასტურებს ბინის შეძენის განზრახვას და ამის სანაცვლოდ დეველოპერი უზრუნველყოფს მის მინიმალურ ფასს. ასეთი მომსახურებისათვის მყიდველი იხდის თანხას 10-50 ათასი მანეთი.

დაჯავშნის ხელშეკრულების რამდენიმე უპირატესობაა (+):

• ყველაზე ნაკლები ღირებულებაზოგ შემთხვევაში შეგიძლიათ შეიძინოთ უძრავი ქონება თითქმის მისი ღირებულებით;
• გარიგების დადების დაბალი რისკი - თუ კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულების გაფორმება არ მოჰყვა, ანაბარი თანხები დაუბრუნდება მყიდველს (მნიშვნელოვანია, რომ ეს ხელშეკრულებაში იყოს გაწერილი);
• მაქსიმალური არჩევანი - შეგიძლიათ აირჩიოთ ბინა თქვენი საყვარელი განლაგებით და აირჩიოთ კომფორტული იატაკი.

სერიოზული უპირატესობების მიუხედავად, დაჯავშნის ეტაპზე საცხოვრებლის შეძენას არაერთი უარყოფითი მხარე აქვს.

უარყოფითი მხარეები (-) მოიცავს შემდეგს:

• არ არსებობს გარანტია, რომ გარიგება საბოლოოდ მოხდება;
• ჯავშნის ხელშეკრულებით გადახდილი თანხა ყოველთვის არ იხდის ბინის გადახდას, ზოგიერთ შემთხვევაში ეს მარტივია კომისია მომსახურებისათვის (ეს ყველაფერი ხელშეკრულებაშია განსაზღვრული).

სარეზერვო შეთანხმებების რეგისტრაცია არ საჭიროებს Rosreestr– ში, ამიტომ საჭიროა მათი მაქსიმალურად ფრთხილად შესწავლა ხელმოწერამდეც კი.

ზოგიერთ შემთხვევაში, არაკეთილსინდისიერი სამშენებლო კომპანიები რამდენიმე ბინის ხელშეკრულებას დებენ ერთი და იგივე ბინის შესახებ. შედეგად, მყიდველი შეიძლება დარჩეს არა მხოლოდ მისთვის სასურველი საცხოვრებლის, არამედ დეპონირებული თანხის გარეშე. გარდა ამისა, მნიშვნელოვანი დრო დაიკარგება.

საკუთარი თავის დაცვა შეგიძლიათ დარწმუნდეთ იმაში, რომ ჯავშნის ხელშეკრულება შეიცავს თანხის დაბრუნების პუნქტი.

ვარიანტი 2. ორმოს ეტაპი

როდესაც ნებართვები მზადდება, დეველოპერი აწარმოებს მშენებლობის ნულოვანი ეტაპის განხორციელებას, რომელსაც სხვაგვარად უწოდებენ ორმოს ეტაპი.

ამ ეტაპზე იწყება საძირკვლის მომზადება.სტატისტიკური მონაცემები აჩვენებს, რომ თითქმის ამ ეტაპზეა 1/3 ყველა მომავალი ბინა.

გათხრების ეტაპზე შეძენის უპირატესობებს შორისაა შემდეგი:

1. არასაკმარისი ღირებულება - შეკვეთილ სახლში ბინების ფასთან შედარებით, სხვაობა შეიძლება მიაღწიოს მაქსიმუმს 20-30% (რეგიონის მიხედვით);
2. სამომავლო ბინის განლაგების, სართულების რაოდენობისა და სხვა პარამეტრების დიდი არჩევანი - პირველი მყიდველები, როგორც წესი, საუკეთესო თვისებებს იკავებენ;
3. განვადებით გადახდის შესაძლებლობა (უმეტეს შემთხვევაში, გადახდა შესაძლებელია პროცენტის გარეშე).

ამასთან, გათხრების ეტაპზე ბინის ყიდვის მთელი რიგი უარყოფითი მხარეებია:

• მოგვარების მოლოდინი რამდენიმე წლის განმავლობაში;
• მშენებლობის გაყინვის რისკი (მაგალითად, ბინებზე მოთხოვნის არარსებობის შემთხვევაში ან როდესაც სამშენებლო კომპანიის ხარჯები იზრდება სხვადასხვა მიზეზების გამო);
• ახალი შენობის პროექტის შეცვლა ან მისი სართულების რაოდენობა - რაც უფრო ნაკლები სართულია აშენებული, მით უფრო მაღალია რისკი;
• ორმაგი ხარჯი სახლის ექსპლუატაციაში მიღებამდე - ქირავნობის საბინაო და განვადებით ან იპოთეკური გადასახადებით;
• შესაძლებელია მშენებლობის დასრულების გადადება და ახალი შენობის მიწოდება.

ვარიანტი 3. ახალი შენობა ნახევრად დასრულებულია

მათთვის, ვისაც არ სურს უძრავი ქონების შეძენა გათხრების ეტაპზე, ასეთი შენაძენი ძალიან სარისკოდ ჩათვალოს, არსებობს ვარიანტი - ბინაში ჩადება, როდესაც სახლი მზად იქნება. ნახევარი. მშენებლობის გაყინვის ალბათობა ამ ეტაპზე მნიშვნელოვნად შემცირებულია ↓, ხოლო ბინების ღირებულება კვლავ შემცირებულია.

ახალ შენობებში ბინების შეძენის უპირატესობებს შორის, ნახევრად დასრულებული, შემდეგია:

• ბინის დალოდება უფრო მოკლე დროში, წინა ვარიანტებთან შედარებით;
• ღირებულება დაბალია, ვიდრე მზა ქონების ბაზარზე;
• შესაძლებელია მშენებლობის მიმდინარეობისა და მისი პირობების შესაბამისობის შემოწმება;
• სამშენებლო მოედნის გაყინვის ალბათობა მნიშვნელოვნად დაბალია (მაგრამ მაინც რჩება).

ასეთ სახლებში ბინის შეძენის უარყოფითი მხარეები შემდეგია:

• ბინის ღირებულება დაახლოებით 15% ვიდრე გათხრების ეტაპზე ყიდვისას;
• ყველაზე წარმატებული ვარიანტები, როგორც წესი, უკვე დალაგებულია;
• მოქმედი ახალი შენობის მიწოდების დროის გაზრდის ალბათობა რჩება.

ექსპერტები არ გირჩევენ ბინების შეძენა, თუ დეველოპერმა მოულოდნელად მნიშვნელოვნად შეამცირა ფასი. ეს ხშირად მიუთითებს ფინანსების არარსებობაზე მიმდინარე მშენებლობის დასასრულებლად.

იმისათვის, რომ შეამციროთ ახალი შენობის ექსპლუატაციაში მიღების დროის რისკი, მისი არჩევისას შეგიძლიათ შეამოწმოთ არის თუ არა იგი აკრედიტირებული ბანკებში. მსხვილი ფინანსური ორგანიზაციები, მშენებარე სახლის დამტკიცებამდე, ამოწმებენ დოკუმენტებს როგორც აშენებული სახლისთვის, ასევე უშუალოდ თავად სამშენებლო კომპანიისთვის.

ვარიანტი 4. სახლი ექსპლუატაციაში შევიდა

ყველაზე ნაკლებად სარისკოა უძრავი ქონების შეძენა უკვე შეკვეთილ სახლებში. ამასთან, ამ შემთხვევაში, ბინის ღირებულება მაქსიმალური იქნება. რა თქმა უნდა, შეგიძლიათ გამოიყენოთ სარეკლამო შეთავაზება, ან სთხოვეთ სამშენებლო კომპანიას ფასდაკლება... ნებისმიერ შემთხვევაში, დანაზოგი სავარაუდოდ არ უნდა აღემატებოდეს 5%.

ამ ვარიანტის ყიდვის უპირატესობები შემდეგია:

• გარიგება უსაფრთხოა, რადგან ახალი შენობა მთლიანად მზად არის და ამოქმედებულია;
• მოგვარება დიდხანს ვერ გადაიდება;
• შეძენის დროს მყიდველს უკვე შეუძლია ნახოს, თუ როგორ შეესაბამება პროექტს ახალი შენობა, როგორია სახლის ხარისხი, ასევე მიმდებარე ტერიტორია და ინფრასტრუქტურა.

დიდი უპირატესობის მიუხედავად, დასრულებულ სახლში ბინის შეძენას აქვს გარკვეული უარყოფითი მხარეები:

• ღირებულება უფრო მაღალია, ვიდრე მშენებარე სახლში;
• სავარაუდოდ მომდევნო 1-2 წლების განმავლობაში მეზობლები, რომლებიც რემონტს აკეთებენ, შეშფოთებას იწვევს.

---

რუსეთის ერთ-ერთი უდიდესი ბანკის სპეციალისტებმა გაანალიზეს და დაადგინეს, რომ, საშუალოდ, 2016-2018 წლები, მშენებლობის პერიოდი მისი დაწყების მომენტიდან ბოლომდე არის 2 წელი... უმეტეს შემთხვევაში, პირველ წელს, 50ყველა ბინის%.

ამ შემთხვევაში განისაზღვრება გაყიდვების მოცულობა რეპუტაცია სამშენებლო კომპანია სახლის მშენებლობის რეგიონი... უდიდესი დეველოპერები 50ბინების% უკვე ყიდულობს 9 თვის განმავლობაში.

მშენებლობის მეორე ნახევარში მეტი დაახლოებით 30-35%... დანარჩენი ქონება გაიყიდება ახალი შენობის ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ. ასეთი სტატისტიკა დამახასიათებელია ეკონომიკისა და კომფორტული კლასის ბინებისთვის.

ბინის შეძენა დაუმთავრებელ სახლში, მნიშვნელოვანია გვესმოდეს რომ დასახლება არ განხორციელებულა მშენებლობის პროცესის დასრულებისთანავე. ექსპლუატაციაში შესვლა, საინჟინრო სისტემებთან კავშირი, საკუთრების რეგისტრაცია შეიძლება საჭირო გახდეს 12 თვემდე.

ნებისმიერ შემთხვევაში, უნდა შეადაროთ ზემოთ აღწერილი ვარიანტები და აირჩიოთ ის, რაც ყველაზე მეტად მოგეწონებათ. ანალიზის გასაადვილებლად მათი ძირითადი მახასიათებლები მოცემულია ქვემოთ მოცემულ ცხრილში.

ცხრილი: "სახლის ყიდვის სხვადასხვა ვარიანტის მახასიათებლები, მშენებლობის ეტაპზე დაყრდნობით"

შესყიდვის ეტაპი	Ღირებულება	უპირატესობები	უარყოფითი მხარეები
გაყიდვების დაწყებამდე	Მინიმალური	თუ ხელშეკრულება არ არის დადებული, თანხები უბრუნდება მყიდველს განლაგების და იატაკის მაქსიმალური არჩევანი	გარანტია არ არის, რომ გარიგება მოხდება შესაძლო საკომისიო ჯავშნის მომსახურებისთვის
ორმოს სცენა	ქვემოთ 20-30% დასრულებული ბინის ფასზე	ბინების დიდი არჩევანი განვადებით გადახდის შესაძლებლობა	მოგვარების მოლოდინი რამდენიმე წლის განმავლობაში მშენებლობის გაყინვის რისკი ახალი შენობის პროექტის ან მისი სართულების რაოდენობის შეცვლის რისკი ორმაგი ხარჯი სახლის ექსპლუატაციაში მიღებამდე - ქირავნობის განსახლებისა და განვადების ან იპოთეკური გადასახადის გადახდა მშენებლობის დასრულების და ახალი შენობების მიწოდების შესაძლო გადადება
ახალი შენობა ნახევრად მზად არის	შემცირებულია 10-15დასრულებული საცხოვრებლის ღირებულების%	ბინის დალოდება უფრო მოკლე დროში, ვიდრე წინა ვარიანტები ღირებულება დაბალია, ვიდრე მზა ქონების ბაზარზე შესაძლებელია მშენებლობის მიმდინარეობისა და ვადების შესაბამისობის შემოწმება მშენებლობის ადგილის გაყინვის ალბათობა მნიშვნელოვნად დაბალია	ბინის ღირებულება დაახლოებით 15% ვიდრე გათხრის ეტაპზე შეძენილია ყველაზე წარმატებული ვარიანტები, როგორც წესი, უკვე დალაგებულია. მოქმედი ახალი შენობის მიწოდების დროის გაზრდის ალბათობა კვლავ რჩება
სახლი ექსპლუატაციაში შევიდა	ბინის სრული ღირებულება	გარიგების უსაფრთხოების მაღალი დონე შეგიძლიათ გადაადგილება თითქმის დაუყოვნებლივ შესაძლებელია ახალი შენობისა და მიმდებარე ტერიტორიის შემოწმება	ღირებულება უფრო მაღალია, ვიდრე მშენებლობის ეტაპებზე შემდეგ 1-2 წლის განმავლობაში, შესაძლოა დისკომფორტი იყოს მეზობლების შეკეთების გამო

ზემოთ მოყვანილი ცხრილი დაგეხმარებათ შეადაროთ ახალ კორპუსში ბინის ყიდვის ვარიანტები და აირჩიოთ თქვენთვის შესაფერისი.

რომელი ბინის ყიდვა ჯობია: დეკორაციით თუ მის გარეშე?

6. მომგებიანია თუ არა მზა ბინის ყიდვა ახალ კორპუსში

სტატისტიკის მიხედვით, მოთხოვნა ბინები ახალ შენობებში დასრულებული დასრულებით... ეს პირველ რიგში განპირობებულია მყიდველების სურვილით მაქსიმალურად მოახდინონ ხარჯების ოპტიმიზაცია. შეძენილი ბინის თვითრემონტი ყოველთვის ძალიან ძვირია. ფინანსური ხარჯების გარდა, ამას დიდი დრო და ძალისხმევა სჭირდება.

ბინების გაყიდვა მზა რემონტით დაიწყო Შუაში 2 000ს... იმ პერიოდში ბაზარზე შემცირდა demand მოთხოვნა უძრავ ქონებაზე.

მომხმარებლების მოზიდვის მიზნით, სამშენებლო კომპანიებმა დაიწყეს დასრულებული ბინების გაყიდვა. ზოგი მათგანი კიდევ უფრო შორს წავიდა და დაიწყო სხვადასხვა დიზაინის გადაწყვეტილებების შემუშავება, შეთავაზებული გარემონტებული ბინების განსაკუთრებული სტილით.

გარემონტებული უძრავი ქონების არჩევისას, ექსპერტები რეკომენდაციას იძლევიან ყურადღება მიაქციონ დასრულების ღირებულება... ოპტიმალური ფასი ეწოდება კვადრატულ მეტრზე 10,000 რუბლი... თუ რემონტი უფრო ძვირია, ბევრი მყიდველი უარს ამბობს ამ მომსახურებაზე.

ტრადიციულად, ბინების დასრულების 2 ძირითადი ეტაპი არსებობს:

1. უხეში დასრულება. ზოგადად, ეს კონცეფცია ნიშნავს რაიმე დეკორაციის სრულ არარსებობას. ასეთი შეკეთება გულისხმობს მხოლოდ ძირითადი ელემენტების არსებობას: შესასვლელი კარი, ორმაგი მბზინავი ფანჯრებიდა გათბობის სისტემა... ზოგიერთ შემთხვევაში, იგი ასევე აყენებს შიდა კარები... ბინის მყიდველს მოუწევს თვითონ გაათანაბროს კედლები, წებოვდეს ფონი, გააკეთოს ელექტროგაყვანილობა და სხვა საჭირო სამუშაოები. მხოლოდ მათი დასრულების შემდეგ იქნება საბინაო მზად გადასასვლელად.
2. მშვენიერი დასრულება. ამ შემთხვევაში, შეკეთება ხორციელდება დეველოპერის მიერ, მისი ღირებულება შედის ბინის ფასში. დასრულება მოიცავს: კედლების შეღებვას, შპალერის შეკვრას, ლინოლეუმის ან პარკეტის დაგებას. აბაზანაში და ტუალეტში იფარება ფილები ან მოხატულია კედლები.

დეველოპერის მშვენიერი დასრულება შესაფერისია იმ მყიდველებისთვის, რომელთაც არ აქვთ დრო დამოუკიდებელი შეკეთებისთვის ან არ აქვთ ამის ფული.

ასევე მნიშვნელოვანია გვახსოვდეს, რომ სამშენებლო მასალები ბოლო წლებში მნიშვნელოვნად გაიზარდა. ამავე დროს, შემოსავლის დონე უმეტეს შემთხვევაში არ შეცვლილა. ამიტომ მყიდველები ურჩევნიათ მზა ბინების შეძენა.

📟 ექსპერტებმა განიხილეს რომ ორ ოთახიანი ბინის შეძენისას შეგიძლიათ დაზოგოთ დაახლოებით 200-400 ათასი მანეთი... რა თქმა უნდა, ეს თანხა სავარაუდოა და შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს.

საშუალოდ, თქვენ უნდა გადაიხადოთ დაახლოებით 5-10ორიგინალური ღირებულების%. საერთო ჯამში, როგორც წესი, ნაკლებია, ვიდრე self ვიდრე თვითრემონტის ღირებულება.

სხვა უპირატესობა ბინების შესანიშნავი დასრულებით - გადაადგილების შესაძლებლობა დაუყოვნებლივ... ასევე, ასეთ ბინებს ხშირად ყიდულობენ ისინი, ვინც ფულს დებს უძრავ ქონებაში, მათი შემდგომი იჯარის მიზნით.

7. სასარგებლო რჩევები მათთვის, ვისაც სურს ბინის შეძენა დეველოპერისგან ახალ სახლში

დეველოპერისგან ბინის ყიდვისას შესაძლო პრობლემების თავიდან ასაცილებლად, ექსპერტები რეკომენდაციას იძლევიან დახმარების მისაღებად პროფესიონალი იურისტები... რა თქმა უნდა, ეს დამატებით ხარჯებს იწვევს. ამიტომ, ზედმეტი არ იქნება ქვემოთ მოცემული ექსპერტის რჩევების გამოყენება.

რჩევა 1. კარგად შეამოწმეთ დეველოპერი

დეველოპერის გადამოწმებას დიდი დრო სჭირდება. ამ შემთხვევაში არ უნდა დაეყრდნოთ მხოლოდ ინტერნეტის ინფორმაციას. მაშინაც კი, თუ არ არსებობს უარყოფითი მიმოხილვები დეველოპერის შესახებ ქსელში, ეს არ იძლევა გარანტიას მის საიმედოობას.

სამშენებლო კომპანია შეიძლება იყოს ძალიან ახალგაზრდა ან უბრალოდ შელი კომპანია. დეველოპერი თავისი საქმიანობის დროს ყოველთვის არ ასრულებს კანონმდებლობის ყველა მოთხოვნას.

ექსპერტები არ გირჩევენ ითანამშრომლონ კომპანიებთან, რომლებიც ხელს მოაწერენ ხელს წინასწარი ნასყიდობის ხელშეკრულება.

თქვენ ეს არ უნდა გააკეთოთ მაშინაც კი, როდესაც დეველოპერის დოკუმენტები მოწესრიგებულია და მისი საიმედოობის არაპირდაპირი მტკიცებულებები არსებობს. წინასწარი შეთანხმება არ შეესაბამება რუსეთის კანონმდებლობას.

რჩევა 2. დრო დაუთმეთ არჩევანს

თქვენ არ უნდა იჩქაროთ სამშენებლო კომპანიის არჩევა და ბინის შეძენა. ყველას არ ესმის, მაგრამ უძრავი ქონების ბაზარს დღეს, მიუხედავად მისი არასტაბილურობისა, არ ახასიათებს ქაოსი.

ხშირად მოსალოდნელი ფასების ზრდის შესახებ ჭორების ფონზე, მყიდველები ჩქარობენ უძრავი ქონების შეძენას. ფაქტობრივად, ღირებულება არ იზრდება მკვეთრი ნახტომით. გარდა ამისა, an –ის ზრდის შემდეგ, ხშირად ხდება ბინების ღირებულების შემცირების პერიოდები.

ამიტომ, თქვენ არ უნდა იჩქაროთ ყიდვა. მნიშვნელოვანია ყურადღებით გაანალიზოთ თქვენი ფინანსური შესაძლებლობები, აირჩიოთ სამშენებლო კომპანია, ტერიტორია და შესაფერისი ბინა.

რჩევა 3. არ არის საჭირო ბინის შეცვლა, სანამ ქონება დარეგისტრირდება

თუ სახელმწიფო რეგისტრაციას განახორციელებთ, BTI– მ შეიძლება მოგთხოვოთ ბინის პირვანდელ მდგომარეობაში დაბრუნება. უფრო მეტიც, ამ ორგანიზაციის თანამშრომლების მიერ უძრავი ქონების გაზომვის პროცესში შეიძლება წარმოიშვას უთანხმოება დეველოპერთან.

ბინის ფართობი არ შეიძლება შეესაბამებოდეს დოკუმენტაციაში მითითებულს:

• თუ ეს მეტია ვიდრე, მყიდველს შეიძლება მოსთხოვონ დამატებითი გადასახადი.
• თუ ფართობი less -ზე ნაკლებია, შესაძლებელი იქნება შესაბამისი პრეტენზიების წარდგენა დეველოპერისთვის.

ნებისმიერ შემთხვევაში, ბინა ამ დროისთვის უნდა იყოს თავდაპირველ მდგომარეობაში.

---

The ზემოხსენებული რჩევების ზუსტად დაცვა დაგეხმარებათ თავიდან აიცილოთ მრავალი უბედურება.

8. ხშირად დასმული კითხვები - ხშირად დასმული კითხვები

ახალ კორპუსში ბინის შეძენა საკმაოდ რთული პროცესია, რომელიც ხშირად უამრავ კითხვას იწვევს მყიდველების მხრიდან. თქვენი დროის დაზოგვის მიზნით, პუბლიკაციის ბოლოს ტრადიციულად ვპასუხობთ ყველაზე პოპულარულებს.

კითხვა 1. რომელი სართულის არჩევა ჯობია ახალ კორპუსში ბინის შეძენისას?

ბინის არჩევისას მყიდველმა უნდა განსაზღვროს მისი პარამეტრების უზარმაზარი რაოდენობა. ბევრი მიიჩნევს ერთ-ერთ ყველაზე მნიშვნელოვნად იატაკისადაც ის განთავსდება. მისი არჩევისას ძნელია რაიმე უნივერსალური რჩევის მიცემა, ვინაიდან სუბიექტურ კომპონენტებს დიდი მნიშვნელობა აქვთ.

ბინის სართულების რაოდენობის არჩევისას უნდა გაითვალისწინოთ:

1. ქვედა სართულები შესანიშნავია უფროსებისთვის და ბავშვებში მყოფი ოჯახებისთვის:
2. ზედა სართულები ფასდება ქალაქის ულამაზეს ადგილებში მდებარე ახალ შენობებში;
3. საკითხის ფინანსური მხარეც არ გაუქმებულა - ჩვეულებრივ, პირველ სართულზე ბინების ღირებულება დაახლოებით დაახლოებით ნაკლებია 15%;
4. ასევე მნიშვნელოვანია ინფრასტრუქტურის შესწავლა - ქვედა სართულებზე შეიძლება ხმაურიანი იყოს, თუ სახლი მდებარეობს გზატკეცილების, დიდი მოედნების და სპორტული მოედნების, დიდი კაფეებისა და მაღაზიების მახლობლად.

სანამ არჩევანს გადაწყვეტთ, უნდა გაანალიზოთ უპირატესობები და შეზღუდვები ბინები სხვადასხვა სართულზე.

უპირველეს ყოვლისა, განვიხილოთ ფუნდამენტური წერტილები სხვადასხვა სართულებისათვის:

• პირველ სართულზე აპარტამენტები ყველაზე ხშირად ყიდულობენ ეკონომიკის გამო. ასევე, ბევრი მათ ყიდვას ქირაობს, რადგან უმეტეს შემთხვევაში სართულების რაოდენობა არ მოქმედებს ქირაზე. გარდა ამისა, პირველ სართულებს ამჯობინებენ როგორც მცირეწლოვანი ბავშვი, ასევე პენსიონერები და ინვალიდები.
• ბინები მე -16 სართულზე შესაფერისია მათთვის, ვისაც არ ეშინია სიმაღლის, ასევე ფანჯრიდან ხედვის მოყვარულთათვის. მაგრამ ამ შემთხვევაში უნდა განვმარტოთ, თუ როგორ აჯამებს კომუნიკაციები. თუ ქვემოდან შეიძლება წარმოიშვას წყლის წნევის პრობლემები. თანამედროვე ახალ შენობებში საცხოვრებელ კორპუსებზე მეტია ტექნიკური სართული... აქ მდებარეობს ყველა საჭირო კომუნიკაცია. თუ სახლი აშენებულია ამ პრინციპების შესაბამისად, წყლის წნევასთან დაკავშირებული პრობლემებიც კი არ იქნება თავზე.

შედარების გამარტივების მიზნით, სხვადასხვა სართულზე განთავსებული ბინების დადებითი და უარყოფითი მხარეები მოცემულია ცხრილში.

ცხრილი: "სხვადასხვა სართულზე განლაგებული ბინების უპირატესობები და უარყოფითი მხარეები"

სართული	უპირატესობები	უარყოფითი მხარეები
1 სართული	ბინის ღირებულება შეიძლება დაახლოებით ნაკლები იყოს 15% არ არის საჭირო ლიფტის გადახდა წყლის წნევა მუდმივად მაღალია შეიძლება გამოყენებულ იქნას კომერციული მიზნებისთვის შეუძლებელია მეზობლების დატბორვა საგანგებო ვითარების შემთხვევაში, შეგიძლიათ სწრაფად დატოვოთ სახლი	საჭიროა უსაფრთხოების დამატებითი ზომები - ბარები, სიგნალიზაცია ხმაურის მაღალი დონე ქუჩიდან, ასევე სუნის შეღწევა ხშირად აივნის ნაკლებობა არასაკმარისი ბუნებრივი სინათლე
მე -2 სართული	ნაკლები ჭუჭყი და ხმაური ვიდრე პირველ სართულზე ლიფტით სარგებლობა არ არის საჭირო მოსახერხებელია ეტლის ან ველოსიპედის მქონეთათვის	თუ პირველ სართულზე მაღაზია ან კაფეა, შეიძლება გაჩნდეს ტარაკნები, თუკი ქვედა სართულზე ოფისებია, ეს შეიძლება საკმაოდ ხმაურიანი იყოს
3-7 სართული	ჯერ არც ისე მაღალია, მაშინაც კი, მათთვის, ვისაც სიმაღლის ეშინია თუ ლიფტი გამორთულია, სახლში მისვლა არც ისე რთულია საგანგებო სიტუაციებში, თქვენ შეგიძლიათ დატოვოთ შენობა საკმარისად სწრაფად იშვიათად აშენებული ფართობით, მაღალი ხარისხის ხედიდან ფანჯრებიდან	არ არსებობს უარყოფითი მხარეები ქვედა და მაღალ სართულებში
8-15 სართული	თუ ტერიტორია ძალიან მჭიდროდ არ არის აშენებული - ფანჯრიდან კარგი ხედი იშლება ზედმეტი ხმები და ჭუჭყიანი პრაქტიკულად არ ისმის ქუჩიდან მაღალი ხარისხის ბუნებრივი შუქი	თუ ბინა მდებარეობს სახლის მზიან მხარეს, შეიძლება ძალიან ცხელოდეს დაახლოებით მეათე სართულის სიმაღლეზე, ჩვეულებრივ, გროვდება გამონაბოლქვი ქარხნებიდან და ქვაბის ოთახებიდან, თუ ისინი ახლოს არიან, შეიძლება უსიამოვნო სუნი იყოს თუ ლიფტი გამორთულია, სახლში დაბრუნება რთული იქნება.
16 და ზემოთ	ზედა სართულზე უპირატესობა ზედა სართულის მეზობლების არარსებობაა პენტჰაუსის შეძენის შესაძლებლობა ელიტარული ახალი შენობები შეიძლება აღჭურვილი იყოს სახურავზე დასაჯდომი ადგილით იშვიათი განვითარებით - ტერიტორიის კარგი მიმოხილვა	ფანჯრიდან ლამაზი ხედით, ზედა სართულების აპარტამენტები შეიძლება უფრო ძვირი იყოს ზედა სართულზე საცხოვრებელი ოთახის გათბობა შესაძლებელია უხარისხო სახურავით თუ ახლომახლო არის ლიფტის მექანიზმი, უცხო ხმებს შეუძლიათ შეაღწიონ ბინაში საგანგებოდ გაძნელდება სახლიდან გასვლა

კითხვა 2. როგორ ვიყიდოთ ბინა გირაოთი დეველოპერისგან?

სტატისტიკური მონაცემების ანალიზი უძრავი ქონების ბაზარზე საშუალებას გვაძლევს დავინახოთ, რომ დღეს არის ტენდერი იპოთეკური სესხის მოთხოვნის ზრდისკენ, ახალ კორპუსებში ბინების შეძენის მიზნით. უპირველეს ყოვლისა, ეს განპირობებულია შეღავათიანი იპოთეკური სესხის ხელმისაწვდომობით სახელმწიფო მხარდაჭერით. მისი წყალობით, პირველადი საბინაო ბაზარზე იპოთეკური სარგებელი დაბალია ↓ ვიდრე საშუალოზე.

მშენებლობის ინტენსივობის მაღალი დონე იწვევს ბინების მიწოდების მნიშვნელოვან ზრდას. შედეგად, დეველოპერებისა და საკრედიტო ინსტიტუტების დიდი რაოდენობა მოქმედებს ბაზარზე. ეს ჯიში ხშირად იწვევს არჩევანის სირთულეებს. ამიტომ, ქვემოთ დეტალურად განვიხილავთ ეტაპობრივად ახალი ბინების იპოთეკური სესხით საცხოვრებლის შეძენის პროცესი.

დეველოპერისგან გირაოთი ბინის ყიდვის დეტალური ინსტრუქციები

ეტაპი 1 ახალი შენობის შერჩევა

ახალი შენობის არჩევა პირველი ფუნდამენტური ნაბიჯია. კრედიტორების სია, რომელთაც სურთ გირაოს გაცემა, ძირითადად განისაზღვრება თქვენს მიერ არჩეული სახლის მიხედვით.

გამოდის, რომ, პირველ რიგში, უნდა აირჩიოთ ბინა, რომელიც დააკმაყოფილებს თქვენს მოთხოვნებს, მათ შორის შედარებით ღირებულება, ადგილმდებარეობა, ექსპლუატაციაში მიღების პირობები... სახლის არჩევისას, დეველოპერი მყიდველს მიაწვდის საკრედიტო ორგანიზაციების ჩამონათვალს, რომელშიც ის არის აკრედიტირებული.

ეტაპი 2 ქონების დაჯავშნა

მშენებარე სახლის არჩევისას მასში უნდა დაჯავშნოთ ბინა. ეს კეთდება ისე, რომ იპოთეკური სესხისთვის განაცხადის მომზადების, გამსესხებლის მიერ მისი განხილვისა და გარიგების დოკუმენტაციის მომზადების დროს, მყიდველი დარწმუნებულია, რომ არჩეული საცხოვრებელი მას ენიჭება და მისი შეძენა სხვას არ შეუძლია.

დათქმები შეიძლება გაკეთდეს რამდენიმე სქემის შესაბამისად (ვარიანტი განისაზღვრება შერჩეული დეველოპერის მიხედვით):

1. ზეპირი შეკვეთა სამშენებლო კომპანიების მიერ საკმაოდ იშვიათად გამოიყენება. ყველაზე ხშირად, მისი ვადა არ აღემატება 14 დღეები ამ დროს მყიდველს აქვს დრო, რომ იპოთეკური სესხის მოთხოვნით მიმართოს საკრედიტო დაწესებულებას და დაველოდოთ მის განხილვას.
2. ზეპირი შეკვეთა სააგენტოს ხელშეკრულების ხელმოწერით. ამ შემთხვევაში პირველი ხორციელდება იგივე მოქმედებები, რაც წინა სქემაში. კონკრეტული ბინის არჩევის შემდეგ, მყიდველი სიტყვიერად ჯავშნის მას დეველოპერთან. როდესაც იპოთეკური განაცხადის შესახებ დადებითი გადაწყვეტილება მიიღება, სააგენტოს ხელშეკრულება... ეს გულისხმობს არა მხოლოდ ბინის არჩევანს (რომელიც სინამდვილეში უკვე არჩეულია), არამედ გარიგების მხარდაჭერას მის ყველა ეტაპზე.
3. სააგენტოს ხელშეკრულების ხელმოწერა ანაზღაურებადი საფუძველზე. მყიდველისა და სამშენებლო კომპანიის ნიშანი შეთანხმება კონკრეტული ბინის შეკვეთის შესახებ. ამისათვის დეველოპერი იღებს საკომისიოს საკომისიოს სახით. ხელშეკრულების შედეგია ის, რომ შერჩეული ქონება ენიჭება მომავალ მყიდველს და არ გაიყიდება სხვა მოქალაქეებზე.

სააგენტოს ხელშეკრულების ხელმოწერით ჯავშნის შეკვეთისას აუცილებელია დაუყოვნებლივ განვიხილოთ თანხის დაბრუნების პირობები. თუ არ გააკეთებთ, არსებობს რისკი, რომ ჯავშნის საფასური არ დაუბრუნდება იპოთეკური სესხის განაცხადის გაუქმების შემთხვევაში.

ეტაპი 3 იპოთეკური განაცხადი

ბანკების სიის მიღების შემდეგ, რომლებმაც შეარჩიეს არჩეული ახალი შენობა, მყიდველი გირაოს მოთხოვნის საფუძველზე. თუ მიიღო პოზიტიური გადაწყვეტილება, ამის შესახებ დაუყოვნებლივ უნდა აცნობოთ სამშენებლო კომპანიას და დაიწყოთ ბინის შესაძენად გარიგების მომზადება.

ჩვენ უკვე ვისაუბრეთ იმაზე, თუ სად არის უფრო მომგებიანი გირაოს აღება წინა სტატიაში.

ეტაპი 4 სადაზღვევო პოლისის რეგისტრაცია

როგორც წესი, მსესხებელს ეძლევა შესაძლებლობა დამოუკიდებლად აირჩიოს სადაზღვევო კომპანია.

სადაც მნიშვნელოვანია გვახსოვდეს, რომ იპოთეკური სესხის რეგისტრაციის მარეგულირებელი კანონმდებლობის შესაბამისად, გირაოს სახით მოქმედი ქონების დაზღვევა სავალდებულოა.

ამის საპირისპიროდ, სესხის მიმღები კლიენტისთვის სიცოცხლისა და ჯანმრთელობის დაზღვევის პოლისის შეძენა ნებაყოფლობითია.

ეტაპი 5 ბინის ნასყიდობის გარიგება, გირაოს ხელშეკრულების რეგისტრაცია

გარიგების თარიღი ბინის შესაძენად ინიშნება მისი ყველა მონაწილის შეთანხმებით.

ეს პროცედურა მოიცავს შემდეგ დოკუმენტებზე ხელმოწერას:

• იპოთეკური ხელშეკრულებები;
• კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულებები;
• ნებაყოფლობითი დაზღვევის ხელშეკრულებები (საჭიროების შემთხვევაში).

ეტაპი 6 სახელმწიფო რეგისტრაცია

კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულება, ისევე როგორც იპოთეკური ხელშეკრულება, უნდა დარეგისტრირდეს აქში რეგპალატი... ამ შემთხვევაში მშენებარე ბინის უფლება ოფიციალურად ფორმალიზებულია და ასევე მასზე გადადის დატვირთვა.

სწორედ სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან იწყება ყოველთვიური გირაოს გადახდა.

ეტაპი 7 ახალი შენობის ექსპლუატაციაში შესვლა

როდესაც სამშენებლო სამუშაოები დასრულებულია და სახლი საცხოვრებლად შესაფერის მდგომარეობამდე მიიყვანეს, სამშენებლო კომპანია მიმართავს სახელმწიფო მშენებლობის ზედამხედველობის დეპარტამენტი.

ეს ორგანო ნიშნავს ახალ კორპუსის შემოწმებას. ამ პროცედურის დროს სპეციალური კომისია იკვლევს ყველა დოკუმენტაციას. ამავდროულად, შემოწმებულია სამშენებლო სამუშაოების შესაბამისობა დოკუმენტებთან.

თუ აღნიშნული პროცედურის დროს დარღვევები არ იქნა აღმოჩენილი, სამშენებლო კომპანია იღებს ახალი შენობის ექსპლუატაციაში მიღების ნებართვა... მხოლოდ ამის შემდეგ არის საცხოვრებლის მიღების და გადაცემის აქტები მფლობელები.

ეტაპი 8 ბინის შეფასება

შემფასებელი კომპანიის სპეციალისტი ამოწმებს ბინას და ამზადებს ანგარიშს მისი ღირებულების შესახებ. ეს დოკუმენტი მიეწოდება საკრედიტო ორგანიზაციას, ისევე როგორც მზღვეველს.

ნაბიჯი 9 იპოთეკური რეგისტრაცია

ბანკში ბინის საკუთრების რეგისტრაციის შემდეგ, სადაც იპოთეკური სესხი გაიცემა, მისი შედგენა სავალდებულოა გირაო - დოკუმენტი, რომელიც ადასტურებს უძრავი ქონების დატვირთვის ფაქტს.

მნიშვნელოვანია გვახსოვდეს, რომ გირაო უნდა დარეგისტრირდეს კომპანიების სახლში.

ნაბიჯი 10 ბინის საკუთრების მოწმობის მიღება

Regpalat- ზე საკუთრების რეგისტრაციისთვის უნდა წარმოადგინოთ შემდეგი დოკუმენტები:

• კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულება;
• მიღების სერთიფიკატი;
• გირაო;
• შეფასების კომპანიის დასკვნა;
• სახელმწიფო მოსაკრებლის გადახდის ქვითარი.

სპეციალისტი, იღებს დოკუმენტების პაკეტს, უპრობლემოდ ქვითარი მათი მიღების შესახებ და მითითებულია თარიღი, როდესაც შესაბამისი სერთიფიკატი მზად იქნება. იურიდიულად დადგენილია, რომ რეგისტრაციის პერიოდია 5 სამუშაო დღეები.

ნაბიჯი 11 ბინის სადაზღვევო პოლისის შედგენა

გირაოს მიღებისას სავალდებულოა გირაოს საგანი ბინის დაზღვევა. ამ შემთხვევაში გაიცემა პოლისი მხოლოდ ზემოთ მოყვანილი ყველა ეტაპის დასრულების შემდეგ.

---

ფაქტობრივად, ახალ კორპუსში ბინის შესაძენად გირაოს მიღების პროცესი საკმაოდ შრომატევადია. ექსპერტები რეკომენდაციას მისცემენ მათ, ვისაც ამის დრო და სურვილი არ აქვთ, დახმარების აღმოჩენა პროფესიონალებთან მიმართონ - იპოთეკური ბროკერები... მათთვის, ვისაც სურს იცოდეს, თუ როგორ აიღოს იპოთეკური სესხი საკუთარ თავზე, წაიკითხეთ ჩვენი ბოლო ნომერი.

კითხვა 3. რა არის სკოლამდელი აღზრდის დაწესებულება ახალ კორპუსში ბინის შეძენისას?

გაზიარების ხელშეკრულება (დდუ ) არის ახალ კორპუსში ბინის შეძენის გზა, რომელიც მყიდველების სახსრების გამოყენებით შენდება.

აბზაცის თანახმად 1 სტატიები 4 ფედერალური კანონი 214-FZ DDU– ს შესაბამისად:

• დეველოპერი შეთანხმებულ ვადაში, საკუთარი ძალებით, ან სხვა პირების მონაწილეობით, ახორციელებს ბინის შენობის ან სხვა უძრავი ქონების ობიექტის მშენებლობას. მშენებლობის დასრულების შემდეგ, კომპანია ადგენს მათ ექსპლუატაციაში შესვლის ნებართვებს.
• ამ შემთხვევაში, ხელშეკრულების მეორე მხარე - წილის მშენებლობის მონაწილე - იღებს ვალდებულებას გადაიხადოს თანხა, რომ გადაიხადოს შეძენილი ქონების ღირებულება და მიიღოს იგი მშენებლობის ბოლოს ნებართვების არსებობისას და ხარვეზების არარსებობის შემთხვევაში.

კაპიტალის მონაწილეობის ხელშეკრულებით ბინის შეძენას აქვს მრავალი მახასიათებელი:

1. ხელშეკრულების სავალდებულო სახელმწიფო რეგისტრაცია. მხოლოდ მაშინ, როდესაც ხელშეკრულება დარეგისტრირდება როზრეესტრი, იგი აღიარებულია, როგორც მართებული.
2. ბინის საკუთრება დაუყოვნებლად არ ფორმალდება. ეს პროცედურა ხორციელდება მხოლოდ სახლის ექსპლუატაციაში მიღებისას და მიღების სერტიფიკატი დგება და ხელმოწერილია.

სკოლამდელი აღზრდის დაწესებულების რეგისტრაციისას უნდა გავითვალისწინოთ, რომ ქონება დაუყოვნებლივ არ გადაეცემა. ამავე დროს, არსებობს შესაძლებლობა, რომ მოხდეს სახლის ექსპლუატაციის პირობების დარღვევა. ასევე არსებობს მშენებლობის სრული შეჩერების რისკი. ეს იწვევს დეველოპერის ფრთხილად არჩევის აუცილებლობას.

კითხვა 4. როგორ მიმდინარეობს მშენებარე კორპუსში უფლებების გადაცემის ბინის შეძენა?

უფლებების გადაცემის შემთხვევაში ბინის ნასყიდობის გარიგების წარმატება მეტწილად განისაზღვრება გარკვეული ალგორითმის დაცვით. პრობლემების თავიდან ასაცილებლად, თქვენ უნდა გაითვალისწინოთ მრავალი ნიუანსი. ქვემოთ მოცემულია პროცედურის ძირითადი ეტაპები.

ეტაპი 1 დეველოპერის შემოწმება

სანამ უფლებების გადაცემის შესახებ ბინის შეძენას დათანხმდებით, ყურადღებით უნდა შეამოწმოთ სამშენებლო კომპანია.

ამ შემთხვევაში ყურადღება უნდა მიაქციოთ მის შემდეგ მახასიათებლებს:

• საქმიანობის ვადა;
• შემადგენელი დოკუმენტაციის საიმედოობა;
• მშენებლობის ნებართვების არსებობა;
• აქვს თუ არა მიწის ნაკვეთს საკუთრება ან გრძელვადიანი იჯარა.

ეტაპი 2 დოკუმენტების მომზადება

გარიგების დადების მიზნით, თქვენ უნდა მოამზადოთ დოკუმენტების პაკეტი.

ამ შემთხვევაში, ბინის გამყიდველს მოეთხოვება:

• დეველოპერთან დადებული ხელშეკრულება (ყველაზე ხშირად წინასწარი ან დდუ);
• სამშენებლო კომპანიის თანხმობა გარიგების განსახორციელებლად (თუ ბინის ღირებულება მთლიანად იქნა გადახდილი, საჭიროა მხოლოდ დეველოპერისთვის ამის შესახებ შეტყობინება; თუ მყიდველმა ნაწილობრივ გადაიხადა ქონებისათვის, ეს საჭირო იქნება წერილობითი დამტკიცება);
• ოფიციალური ქორწინების შემთხვევაში, მეუღლის თანხმობა;
• შეძენილი ქონების გადახდის დამადასტურებელი დოკუმენტები.

გარიგების მყიდველი უზრუნველყოფს პასპორტი, აგრეთვე რეგისტრირებული ქორწინების შემთხვევაში - მეუღლის თანხმობა.

ეტაპი 3 ხელშეკრულებების შესრულება

როდესაც ყველა საჭირო დოკუმენტი იქნება მოწოდებული და გადამოწმებული, რეგისტრაცია ტარდება დავალების ხელშეკრულება.

გაითვალისწინეთ რომ მისი ფორმა უნდა შეესაბამებოდეს თავდაპირველი ხელშეკრულების ფორმას. თუ ასეთი ხელშეკრულება დამოწმებულია ნოტარიუსის მიერ, დავალების ხელშეკრულებაც უნდა იყოს დამოწმებული.

განსახილველი ხელშეკრულების არსებითი პირობაა მისი საგანი. ეს არის ბინის მოთხოვნის უფლების გადაცემა. მნიშვნელოვანია, რომ ხელშეკრულება შეიცავს დეტალურ ინფორმაციას ამის შესახებ რა უფლებები და რამდენად გადაეცემა.

უფრო მეტიც, ეს უნდა იყოს დადგენილი რის საფუძველზეც ხორციელდება უფლებების ასეთი გადაცემა... ხელშეკრულების დანარჩენი პირობები მეორეხარისხოვნად ითვლება და შემოღებულია გარიგების მხარეების შეთანხმებით.

ეტაპი 4 ხელშეკრულების რეგისტრაცია

უფლებების მინიჭების ხელშეკრულება უნდა დარეგისტრირდეს ქ როსრეესტრი... ამისათვის თქვენ უნდა დაუკავშირდეთ რეგპალატი ან მრავალფუნქციური ცენტრის ფილიალი (MFC).

თანხების გადარიცხვა ხდება მხოლოდ რეგისტრაციის პროცედურის დასრულების შემდეგ. გადაცემა ენიჭება დან 5 მანამდე 10 განაცხადის დღიდან.

ეტაპი 5 სახელმწიფო გადასახადების გადახდა

სახელმწიფო მოსაკრებლის ოდენობა განისაზღვრება გარიგების მონაწილე მხარის სტატუსის მიხედვით:

• თუ ისინი ინდივიდუალურია, თქვენ გადახდა მოგიწევთ 2000 რუბლი.
• თუ იურიდიული პირები - 22,000 რუბლი.

ამავე დროს, თუ რამდენიმე განმცხადებელი მიმართავს რეესტრს, სახელმწიფო გადასახადის ოდენობა თანაბრად იყოფა მათ შორის. უეჭველად, გარიგების თითოეული მონაწილე გაიცემა ქვითარი მოვალეობის გადახდის შესახებ.

ახალ კორპუსში ბინის შეძენას აქვს მრავალი უპირატესობა. ამასთან, ამ პროცედურას აქვს უარყოფითი მხარეებიც. დეველოპერისგან ქონების შეძენამდე მნიშვნელოვანია გაითვალისწინოთ ყველა მათგანი.

გარიგების დაწყებამდეც კი, ფრთხილად უნდა შეისწავლოთ მისი ყველა ეტაპი და ნიუანსი. ეს ხელს შეუწყობს პოტენციური პრობლემების თავიდან აცილებას.

დასასრულს, ჩვენ გირჩევთ უყუროთ ვიდეოს, თუ როგორ სწორად შეიძინოთ ბინა ახალ კორპუსში და მეორად ბაზარზე:

ეს ყველაფერი ჩვენთვისაა.

Ideas for Life– ს თითოეულ მკითხველს ვუსურვებთ შეიძინოს საკუთარი ბინა ახალ კორპუსში. დაე, მის შეძენაზე გარიგება წარმატებული იყოს ყოველგვარი სირთულეების გარეშე!

თუ ამ თემაზე გაქვთ რაიმე შეკითხვა, კომენტარი ან დამატებები, დაწერეთ ისინი ქვემოთ მოცემულ კომენტარებში. ასევე გაუზიარეთ მასალა თქვენს მეგობრებს სოციალურ ქსელებში. შემდეგ ჯერზე!

Უყურე ვიდეოს: აქსის პალასი საირმეზე (ივნისი 2024).